Mientras el metro cuadrado se cotiza, en promedio, a US$ 2500 en la ciudad, expertos denuncian la intención de convertir a la Costanera en «un paisaje de ostentación y privilegio» que cuadruplicaría ese valor.
por Federico Poore
elDiarioAR, 19-12-2020
Un proyecto urbano que incluye la venta de tierras públicas a metros del Río de la Plata es el eje de una encendida disputa que enfrenta al gobierno de Horacio Rodríguez Larreta con los vecinos de la Ciudad de Buenos Aires. La iniciativa, aprobada en la Legislatura en primera lectura con votos del oficialismo y sus aliados. Ahora se discute en audiencias públicas en las que la mayoría de los participantes reclama que toda el área se convierta en un espacio público de acceso libre. ¿Qué es exactamente la “rezonificación” de Costa Salguero y por qué genera tanta controversia?
“Lo primero que hay que destacar es que este proyecto propone usos privados en tierras públicas. Permite y alienta la construcción de una hilera de edificios a lo largo de 800 metros de la avenida Costanera”, explica en diálogo con elDiarioAR Bárbara Rossen, coordinadora de Derechos Urbanos de la Defensoría del Pueblo porteña.
Concretamente, el oficialismo propone una reclasificación de usos de 32 hectáreas de terrenos públicos linderos al río que forman parte de los predios de Punta Carrasco y Costa Salguero. Hoy funcionan allí clubes, boliches, estacionamientos y un centro de convenciones gracias a una serie de cuestionadas concesiones a operadores privados que llegarán a su fin en 2021. Por primera vez en tres décadas, estos terrenos vuelven al dominio público. La pregunta es qué hacer con ellos.
La propuesta del gobierno de Rodríguez Larreta consiste en vender parte de esas tierras y permitir en un sector de Costa Salguero la construcción de hoteles, viviendas y comercios en edificios de hasta nueve pisos. Los tres cuartos restantes quedarían como un parque. “Pero para que las personas lo usen es necesario que el espacio esté preparado, que tenga infraestructura y que haya movimiento”, argumentó Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad, durante la primera jornada de audiencias que tuvo más de siete mil inscriptos. Según el funcionario, habrá un 74% destinado al parque que se va a complementar con otro 26% de usos “que favorecen la concurrencia y la permanencia, como locales gastronómicos y culturales”, los cuales se espere que lleven “más seguridad” a la zona.
El arquitecto Miguel McCormack, socio y director del estudio McCormack Asociados, coincide con el concepto. “Un parque necesita tener sus bordes activos para ser útil. Los bordes se activan con la mezcla de usos que aseguran los edificios, es decir, la inversión privada, y estos usos se deben complementar y distribuir a lo largo del día y del año”, dice, y ejemplifica: “Viviendas, trabajo, comercio, gastronomía, recreación, cultura, servicio, todas estas actividades ocupan distintas franjas de tiempo y, mezcladas correctamente, favorecen la vida social en los espacios abiertos por afuera de los edificios, que es lo que acá resulta relevante. Un parque separado de la ciudad me resulta un esfuerzo estéril.”
Varios de los arquitectos, urbanistas y paisajistas que participan de las audiencias se oponen a este razonamiento. “El problema del gobierno es asociar vitalidad con consumo, pensar automáticamente que la forma de ‘revitalizar’ el área es meter un Starbucks o edificios de oficinas”, sostiene Maria Jose Leveratto, integrante del Colectivo de Arquitectas que se opone al proyecto. “Un parque público bien mantenido no debería tener problemas de seguridad. Se pueden pensar un montón de otros usos públicos para el parque, desde actividades sociales, culturales y hasta escolares.”
Según el proyecto oficial, los usos permitidos en Costa Salguero incluyen -además de los residenciales- una amplia gama de servicios y comercios, que van desde hoteles cinco estrellas, armerías, pinturerías, casas de remates hasta locales de venta de motos, autos, aviones y embarcaciones. Todo planteado en una serie de edificios compactos, que del lado más cercano a Aeroparque tendrán unos seis pisos de altura y con una capacidad constructiva en progresivo aumento hasta que del extremo opuesto se permiten construcciones de hasta 29 metros, es decir, planta baja más ocho pisos. Mientras tanto, en Punta Carrasco se habilita la construcción de un helipuerto. La oposición denuncia que se trata de un “barrio náutico.”
“Este proyecto viene traccionado por una manera de gestionar del gobierno porteño, un masterplan invisible que va colonizando sectores de la ciudad por medio de cambios de normativas y ventas a desarrolladores”, explica Mauricio Corbalan, urbanista y miembro fundador del grupo de investigación m7red. “En muchos casos la ciudad se encuentra con que tiene que desarrollar sectores, pero no tiene la potencia política para hacerlo. El esquema arranca con que el privado tiene una idea, propone modificar la normativa para hacerlo y el gobierno vende la idea. A lo mucho, si ciertas capas de la población presionan mucho, se hace un concurso de arquitectos. Pero las demandas de los que usan la ciudad no son atendidas.”
Desde la Defensoría, Rossen enmarca esta propuesta como parte de una política sistemática de venta de terrenos públicos a desarrolladores privados. Según cifras del legislador Juan Manuel Valdés (Frente de Todos), en sus ocho años como jefe de gobierno Mauricio Macri remató 205 hectáreas de tierras públicas, a las que se le sumaron otras 267 hectáreas en apenas cuatro años de gestión de Rodríguez Larreta.
“El paisaje que se piensa construir en Costa Salguero es un paisaje de ostentación y privilegio, hablamos de viviendas valuadas entre 9 mil y 12 mil dólares el metro cuadrado”, dice Rossen. Según un informe reciente del Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella, el metro cuadrado promedio en la ciudad ronda los 2.500 dólares. “Los bienes y los espacios públicos son la oportunidad que tienen los Estados para dar un poco de justicia urbana, y acá se está desperdiciando esta oportunidad”, concluye.
Tres momentos, la misma estrategia
La rezonificación de Costa Salguero es la tercera parte de una saga que comenzó en 2018 con la aprobación del llamado “Distrito Joven”, un plan del gobierno porteño que habilitaba la instalación de locales gastronómicos, bares y boliches en tierras ganadas al río con el objetivo de revitalizar la franja costera. El plan dividía el área entre el Parque de la Memoria y Costa Salguero en cinco sectores y el gobierno aseguraba que para la explotación de estos locales buscaría un modelo de concesiones a operadores privados.
Esto cambió radicalmente en diciembre de 2019, cuando el oficialismo porteño aprobó, en soledad y en una de las últimas sesiones del año, un proyecto de ley para la venta (ya no concesión) de los terrenos del sector 5, donde hoy funcionan las concesiones de Costa Salguero. Con la firma del propio Horacio Rodríguez Larreta, y con la intención de “llevar adelante una política de austeridad respecto al patrimonio inmobiliario de la Ciudad”, el proyecto habilitaba el desarrollo urbanístico en hasta el 35% del sector, aclarando que las edificaciones no podrían superar los cuatro pisos de altura debido a cercanía al aeroparque Jorge Newbery. La votación ocurrió en medio de reclamos generalizados de la oposición. «Esta sesión parece un pijama party de venta de tierras”, dijo el legislador Gabriel Solano. Pero eso no sería todo.
Tras la autorización para la desafectación del dominio público, y en plena pandemia, las autoridades locales firmaron un convenio con la Sociedad Central de Arquitectos y la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo (FADU) y lanzaron un “concurso de ideas” para ese sector de la Ciudad. Luego de discutir el proyecto ganador con el estudio Franck-Menichetti, el larretismo llevó al recinto la famosa propuesta de “rezonificación” en la que aparecían edificios de hasta 29 metros de altura, más del doble de lo propuesto el año anterior.
Tampoco queda clara la solidez legal de la movida. A finales de octubre, la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso, Administrativo y Tributario de la Ciudad dictó una cautelar que suspende la venta de los terrenos (lo aprobado hace un año atrás) hasta tanto se resuelva si las tierras pertenecen efectivamente al dominio público del Estado. En ese caso, explicaron los jueces, es posible que no se hayan cumplido con los requisitos constitucionales para la sanción de la ley, dado que fue aprobada en una sesión sin el procedimiento de doble lectura con audiencia pública. Los magistrados recordaron que el predio “forma parte del dominio del Estado y constituye parte de la Ribera del Río de la Plata, ha sido objeto de particular tutela tanto en el orden constitucional, como en el de las normas que mayor importancia tienen en la planificación urbanística y que constituyen el eje de las políticas de desarrollo de la Ciudad, como son el Plan Urbano Ambiental y el Código Urbanístico.”
