El Gobierno de Jorge Macri decidió dar marcha atrás con las reformas de la gestión anterior para mantener el esquema de los 90 de alquiler de la tierra frente al río a un privado.
por Federico Poore
Cenital, 02-08-2024
El 16 de abril de 2016, cinco jóvenes murieron en el festival Time Warp de Buenos Aires tras haber consumido drogas. Muchos otros fueron internados en terapia intensiva o tuvieron que ser atendidos por hacinamiento y falta de agua. La tragedia puso al desnudo un sistema de concesiones que incluía el complejo Costa Salguero (donde se desarrollaba la fiesta electrónica) y el canon irrisorio que pagaba la empresa que lo explotaba.
Las muertes fueron un antes y un después para el destino del predio frente al Río de la Plata. Pronto salió a la luz que Telemetrix, la empresa que a principios de los 90 se había hecho con la concesión de estas 17 hectáreas, le pagaba al Gobierno porteño apenas $30.000 de canon (a plata de hoy serían 2,5 millones de pesos). Según cálculos del exlegislador del Partido Social, Facundo Di Filippo, era cien veces menos que el valor del metro cuadrado en la zona.
El escándalo derivó en una actualización del monto a pagar por parte de Telemetrix pero, aún más importante, motorizó el anuncio del fin de las concesiones en Costa Salguero. Acaso obligado por las circunstancias, el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta propuso dejar caer la concesión que permite que hoy funcionen clubes, boliches, estacionamientos y un centro de convenciones y habilitar, en su lugar, la construcción de hoteles, viviendas y comercios en edificios de hasta nueve pisos, dejando en el sector restante un “nuevo parque público”.
Este proyecto quedó parcialmente frenado en la Justicia (más sobre esto en un momento) y días atrás, el nuevo jefe de Gobierno porteño Jorge Macri sorprendió con el anuncio de que va a mantener el centro de convenciones y el formato de concesión a privados. “Para mí es un error llevar vivienda ahí porque a la ciudad le viene muy bien tener un centro de convenciones”, argumentó en una entrevista con LN+. “Vamos a licitarlo”.
Recapitulando. Desde hace algunos años, el único acuerdo político transversal para Costa Salguero era que el sistema de concesiones no daba para más. Larreta impulsaba un proyecto de vivienda de alta categoría sin instrumentos de mixtura social. Jorge Macri ahora lo reemplaza por la continuidad del sistema de concesiones.
Consulté sobre este tema al secretario de Desarrollo Urbano, Álvaro García Resta, uno de los pocos sobrevivientes de la gestión anterior. “La parte más importante del proyecto ya se cumple, que es el parque. Después lo importante es la mixtura de usos, y ahí juega mucho el contexto de aquel momento, cuando se lanzó el proyecto, y el actual”, me dijo García Resta. “Y el actual deja como mejor opción mantener lo existente, mejorando su vínculo con el parque pero siempre generando mixtura: porque [el centro de convenciones] es un uso productivo económicamente, porque la ciudad lo necesita, porque no hubo sustitución de ese uso como se pensó en 2019. Nos parece, hoy por hoy, el proyecto correcto”.
Fuentes del Gobierno porteño indicaron que la concesión (varias veces prorrogada) a la empresa Telemetrix vence el 31 de diciembre de este año y que una vez alcanzado el plazo la idea de Macri es llamar a una nueva licitación.
Tres momentos
Para entender mejor qué buscaba hasta hace poco el Gobierno porteño hay que hacer un breve repaso legislativo ya que la administración de Rodriguez Larreta desplegó un proyecto en tres etapas, no siempre coherentes entre sí.
- En 2018, la Legislatura aprobó (incluso con votos favorables de parte de la oposición perteneciente al peronismo porteño) un plan que habilitaba la instalación de locales gastronómicos, bares y boliches en tierras ganadas al río con el objetivo de revitalizar la franja costera. El programa dividía el área que va del Parque de la Memoria a Costa Salguero en cinco sectores de dominio público y aseguraba que estos locales no podrían ocupar más del 15% del área de cada sector.
- En diciembre de 2019, en una de las últimas sesiones del año, el Gobierno porteño avanzó con algo completamente diferente: un proyecto de ley para la venta (ya no concesión) de los terrenos de Costa Salguero. Con el argumento de que había que “llevar adelante una política de austeridad respecto al patrimonio inmobiliario de la Ciudad”, el proyecto de ley (que pasó solo con votos del oficialismo) habilitaba el desarrollo urbanístico en hasta el 35% del sector, aclarando que las edificaciones no podrían superar los cuatro pisos de altura por su cercanía a Aeroparque.
- Una vez aprobada la venta de estos terrenos, las autoridades firmaron un convenio con la Sociedad Central de Arquitectos y la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo (FADU) y lanzaron en 2020 un “concurso de ideas” para ese sector. Tras discutir el proyecto ganador con el estudio de arquitectos Franck-Menichetti, el PRO llevó al recinto una propuesta de “rezonificación” para Costa Salguero. Ahí aparecían edificios de hasta 29 metros de altura, más del doble de lo propuesto originalmente.
Este último proyecto para Costa Salguero abrió un enorme frente de oposición vecinal. Hubo tantos anotados para la audiencia pública que al final la Legislatura debió desplegar veintinueve jornadas para que puedan hablar los 7.053 vecinos anotados (acá pueden leer algunas de las intervenciones). De esos 7.053, apenas 50 hablaron a favor de la iniciativa oficial. Y de esos, varios que se presentaban como “economistas” o “sociólogos” independientes al final resultaron ser empleados o consultores del Gobierno de la Ciudad.
No fue el único movimiento de la sociedad civil: al poco tiempo, asociaciones políticas y vecinales presentaron 50.000 firmas de apoyo a una iniciativa popular que proponía anular la privatización de los terrenos de Costa Salguero y destinar las tierras ribereñas a “un gran parque público” de acceso gratuito e irrestricto.
Esta propuesta, la primera iniciativa popular en la historia en llegar a la Legislatura, fue archivada rápidamente por la mayoría propia del interbloque de Juntos por el Cambio antes de aprobar, en soledad, el proyecto oficial de construcción de viviendas y comercios.
Para entonces, la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso, Administrativo y Tributario ya había dictado una cautelar que suspendía la venta del predio hasta tanto se resolviera la causa judicial. Los argumentos, confirmados por la Justicia en dos instancias, eran atendibles: la decisión de vender los terrenos (el segundo de los tres momentos aquí narrados) constituían una desafectación de bienes de dominio público y requerían, por lo tanto, un procedimiento de doble lectura –primera votación en la Legislatura, audiencia pública, segunda votación– que no se respetó porque solo se votó una vez.
Los camaristas no entraron a discutir si el proyecto era bueno o malo: simplemente buscaron “hacer respetar los límites establecidos en la propia Constitución de la Ciudad” ya que hay “determinadas exigencias que en el caso no han sido cumplidas” por la ley que pretendía vender tierras en Costa Salguero (en este hilo, una explicación más amplia).
La mixtura social ausente
Pero volvamos a lo estrictamente urbanístico.
De todos los conceptos clave de la época del nuevo urbanismo, el de mixtura de usos me parece de los más interesantes. Hace poco dedicamos una entrega entera a pelearnos con la idea de que el futuro de las ciudades son las autopistas, el automóvil y la separación en áreas productivas. Creo que podemos coincidir con aquellos preceptos de la antropología urbana que piensa en los usos concretos del espacio público y la vitalidad que ofrecen estos cruces entre viviendas, comercios y hasta industrias no contaminantes.
Dicho más sencillo: un espacio verde público con servicios es más usado a todas horas, por públicos diferentes, que permanecen más tiempo, y eso lo vuelve, a su vez, un espacio más seguro y disfrutable. En ese sentido la contrapropuesta de hacer “un gran parque público” en 17 hectáreas linderas a otros espacios verdes de amplia extensión como el Parque de la Memoria acaso no fue la más feliz.
Para quienes defendían el proyecto oficial para Costa Salguero, la iniciativa del larretismo contemplaba este punto, destinando un porcentaje menor del terreno a viviendas y diferentes actividades comerciales. La letra chica del proyecto oficial incluía, entre los usos permitidos, diferentes servicios y comercios, que iban desde hoteles cinco estrellas, pinturerías, armerías, casas de remates hasta locales de venta de motos, autos, aviones y embarcaciones. En cuanto a las viviendas, no había condicionalidades para quien se hiciera con los terrenos: si el desarrollador quería vender pisos con vista al río a 9.000 dólares el metro cuadrado –como calculó por entonces la coordinadora de Derechos Urbanos de la Defensoría del Pueblo porteña– bien podría hacerlo.
En base a este perfil, la oposición tildó al proyecto de “un nuevo Puerto Madero”, un antecedente atendible en términos de cómo se produce ciudad que tiene que ver con una demanda real no atendida: la mixtura social. Sin otros instrumentos de política pública, vender tierras (públicas) para la construcción de residencias en un área privilegiada por su ubicación geográfica, su acceso al verde y su vista al río no puede sino derivar en la compra de estas unidades como reserva de valor… y allí se pierde buena parte de la pretendida vitalidad del espacio público.
Si el proyecto del parque no tenía mixtura de usos, el proyecto del oficialismo no tenía mixtura social.
¿Y ahora?
Empantanado en la Justicia y sin consenso social suficiente, el gobierno de Jorge Macri decidió retirar el proyecto oficial para Costa Salguero. Pero en su lugar parece decidido a continuar con el modelo de concesión, que presenta otros problemas en un área atravesada por numerosas barreras urbanas además de Aeroparque, como el sistema de autopistas urbanas, las vías del tren y una serie de depósitos fiscales.
“Si bien la decisión de no vender tierras en Costa Salguero es una buena noticia, la propuesta del Poder Ejecutivo de nuevamente concesionar gran parte del predio para la construcción de un polo hotelero y gastronómico que acompañe un centro de convenciones no hace otra cosa que replicar y ampliar el viejo modelo de los años noventa, cuando hoy la ciudadanía reclama superar estos criterios puramente rentistas”, me dijo María José Leveratto, consultora en proyectos ambientales e integrante del Colectivo de Arquitectas en Defensa de las Tierras Públicas.
“Desde el punto de vista ambiental, las propuestas que se realicen para la costa del Río de la Plata tienen que indefectiblemente ser pensadas en un contexto de cambios en el clima, donde el riesgo a inundación por aumentos en el nivel del mar, sudestadas intensas y fuertes vientos se incrementa con efectos peligrosos para toda la ciudad”, sostuvo.
En ese marco, Leveratto pidió diseñar las iniciativas urbanas para el área incorporando una mayor comprensión de los ciclos del agua y así priorizar criterios de adaptación a eventos climáticos extremos.
“Cada vez hay más ejemplos en todo el mundo de ciudades ribereñas que maximizan la incorporación de soluciones basadas en la naturaleza y no en el cemento para mejorar su protección costera. Nada de lo que se propone para el llamado ‘Distrito Joven’ en general, ni para Costa Salguero y Punta Carrasco en particular, parece ir en ese sentido.”
El exlegislador porteño Manuel Socías, que siguió el tema de cerca desde su banca en representación del Frente de Todos, cree que las idas y vueltas en torno al destino de estos terrenos “ponen sobre la mesa una patología estructural del sistema político porteño: la preeminencia del marketing urbano por sobre la planificación de la producción de bienes públicos”. En este marco, dice, otro nuevo centro de convenciones no parece ser la mejor estrategia para que la gente vaya, se quede y disfrute del río.
“Estas tierras son una oportunidad única para pensar estratégicamente qué tipo de equipamientos, bienes y servicios son necesarios para revincular la ciudad con el río. Hay un modelo virtuoso muy cerca para estudiar: Rosario, que hasta desarrolló un acuario público sobre su costa”.
Pero acaso más importante, el caso Costa Salguero pone de relieve un déficit estructural de planificación urbana de Buenos Aires: la pérdida de una mirada de conjunto.
“La paradoja de Buenos Aires es que el Gobierno de la Ciudad, pese a haber actualizado los Códigos de Edificación y de Planeamiento Urbano (transformándolo en el Código Urbanístico) a la luz del Plan Urbano Ambiental, se ha empeñado en desconocer la estructura de la ciudad, soslayar las identidades barriales y hacer prevalecer las soluciones individuales, puntuales y de excepción por sobre las reglas generales. La costa del Río de la Plata es una muestra clara de este error”, me dijo Raúl Navas, abogado especializado en derecho urbanístico y profesor de la UBA y de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT).
“El ordenamiento sistemático de las Leyes de Relleno, sancionadas por el Gobierno de la Nación antes de la Autonomía de la Ciudad, y un tratamiento planificado de la costa que atienda la diversidad de situaciones que en ella se generan en toda su extensión son una deuda a saldar en forma urgente. Confiemos que la nueva reforma al Código Urbanístico (la segunda en su corta vigencia) atienda estas graves carencias en lugar de perderse en intervenciones de cosmética menor”.
Mientras escribo estas líneas leo que ingresó a la Legislatura el proyecto de Jorge Macri de reforma del Código Urbanístico. It’s a developing story.