El dólar barato y la caída de turistas internacionales vuelven a la actividad cada vez menos rentable en comparación con el modelo tradicional.
por Federico Poore
Cenital, 20-06-2025
Los datos son incontrovertibles. “En el primer cuatrimestre del año, casi 6 millones de personas viajaron al exterior, una cifra histórica, mientras que solo ingresaron al país 2 millones de turistas, el número más bajo de la última década si se excluyen los años de pandemia”, explicó Daniel Schteingart, director de Planificación Productiva de Fundar.
Ambos fenómenos tienen como principal motivo el atraso cambiario, que hizo que la Argentina se haya vuelto muy cara en dólares. Como coletazo adicional, y también según datos oficiales, durante el primer trimestre de 2025, la ocupación hotelera cayó un 11%.
Este escenario está teniendo un fuerte impacto en el mercado de alquileres temporarios, que había explotado por estas pampas durante la post-pandemia, en tiempos en los que la brecha cambiaria acaparaba los titulares.
Según datos de AirDNA, entre principios de 2022 y fines de 2023 las ofertas activas de alquiler temporario en Buenos Aires pasaron de menos de 9.000 a más de 23.000 (casi todas unidades de uno o dos ambientes). Eran momentos donde, por el contrario, uno ingresaba a portales como Zonaprop y para ciertos barrios del corredor norte directamente no encontraba alquileres tradicionales en pesos.
Alquiler tradicional vs. Airbnb
Con el DNU de Javier Milei, que barrió con la Ley de Alquileres que había regido durante el gobierno de Alberto Fernández, aumentó la oferta publicada y los valores de los alquileres tradicionales (que se habían disparado en medio del ruido político de las presidenciales con niveles de inflación superiores al 200%) regresaron a los niveles promedio de los últimos diez años, pero con salarios mucho más bajos. Hablamos sobre este fenómeno en esta nota.
Esta mayor oferta, ya con condiciones completamente liberalizadas (moneda y ritmo de las actualizaciones a definir) puso a “competir” al alquiler tradicional con el modelo de plataformas digitales como Airbnb o Booking. No fueron pocos los dueños que en aquellos meses frenéticos del massismo tardío decidieron amoblar sus departamentos a la espera de un boom de turismo receptivo que nunca ocurrió. “Es una tendencia clara. Si bien entiendo que es circunstancial y no necesariamente algo de largo plazo, muchos dueños se ‘clavaron’ con alquileres como los de Airbnb y ahora están virando hacia contratos tradicionales en pesos”, me dijo Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades.
“El nivel de competencia se hizo más agresivo y si estabas ofreciendo un departamento ‘más o menos’ desde el punto de vista del amoblamiento y los servicios, competías con unidades muy bien equipadas. En este contexto, a los ‘más o menos’ se les hizo más sencillo desamoblarlos y pasarlos al alquiler permanente”, agrega la especialista.
Baja de ocupación
Un informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) que dirige Matías Barroetaveña también observó una baja en la tasa de ocupación de alquileres temporarios, que hoy se ubica por debajo de los niveles de 2019. Esto puede deberse “a una sobreoferta de unidades de este tipo” y a “los precios altos en dólares que hicieron de Buenos Aires una ciudad menos atractiva para el turismo extranjero”, explicó la organización.
El fenómeno se extiende a otras ciudades argentinas dado que en los primeros meses de 2025 hubo 24% menos de turistas internacionales que en el mismo período del año anterior. La caída fue particularmente pronunciada entre aquellos provenientes de países limítrofes como Uruguay (51% menos turistas que entre enero y marzo del año pasado) y Chile (36% menos), según cifras de la Encuesta de Turismo Internacional del INDEC.
Cuestión de rentabilidad
La consecuencia de esto es una caída en la rentabilidad del mercado de alquiler a corto plazo en plataformas. Si en 2023 el alquiler temporario llegó a ser hasta 2,5 veces más rentable que el tradicional, hoy los rendimientos de ambos formatos son similares. Con el agregado, además, de que la inversión en un alquiler tipo Airbnb requiere equipamiento y muchos costos fijos de mantenimiento por parte del propietario.
“Durante mucho tiempo, el alquiler temporario fue el refugio predilecto de los inversores que buscaban maximizar su renta en dólares. Pero hoy, con una ocupación en baja y tarifas estancadas, la rentabilidad de los temporarios se acerca a la del alquiler tradicional”, dijo Daniel Bryn, titular de Invertire, al diario La Nación. “La diferencia es mínima, y con menos rotación y menos esfuerzo de gestión, muchos propietarios están reconsiderando el modelo tradicional como una alternativa más estable”.
Otro dato que los dueños tienen en cuenta es que en los alquileres tradicionales las expensas y los servicios están a cargo del inquilino, mientras que en el caso de los Airbnb ambos suelen estar cubiertos por el propietario.
Pensar el largo plazo
El fenómeno de los alquileres temporarios, al igual que el del mercado turístico en general, debe ser pensado a largo plazo más allá de cómo esté el tipo de cambio en un momento puntual.
En 2023, cuando el dólar blue estaba por las nubes, se pedía desarrollar una política duradera en Argentina, con la aclaración de que nuestras ciudades no son Dubrovnik o Santorini, que en temporada enfrentan una relación extremadamente desproporcionada entre turistas y residentes. “Parados en otro momento de la escala del turismo masivo, nuestro desafío consiste en incrementar esta fuente de divisas sin dejar de atender las externalidades causadas por la actividad”, escribí en agosto de ese año, en un artículo titulado “¿Qué hacemos con los turistas?”.
Desde entonces, hubo avances. En febrero de este año se anunció que los dueños de inmuebles en alquiler temporario en Ciudad de Buenos Aires deberán registrarlos antes de publicarlos en plataformas como Booking o Airbnb, que serán agentes de retención del derecho de uso urbano, una suerte de tasa turística. El jefe de Gobierno porteño Jorge Macri cumple así con una promesa de campaña (“ordenar los alquileres temporarios”).
El derecho de uso urbano en Buenos Aires –un dólar y medio por noche y por persona– es menor al que cobran otras ciudades como Quito o Ciudad de México e iguala lo que ya están pagando los turistas que usan los hoteles de la capital argentina. Para Airbnb (que aceptó medidas similares en otros lugares), se trata de “una oportunidad para que el sector crezca de manera organizada”.
Mayor control a Airbnb
La medida vino de la mano de una simplificación del sistema de inscripción, un trámite gratuito en el que los propietarios deben presentar una declaración jurada sobre normas de seguridad, documentación que acredite la titularidad, un domicilio legal y el reglamento de copropiedad. Este último punto es clave porque ya hubo conflictos en edificios donde los dueños ponían sus unidades en un régimen de alquiler temporario sin avisar al consorcio o en casos en los que la modalidad no se encontraba autorizada.
¿Qué pasa si los propietarios no inscriben sus departamentos de Airbnb en el registro? Una vez finalizado el plazo de 180 días –que se cumple el próximo 3 de agosto–, los dueños que no cumplan no podrán publicar sus departamentos en las plataformas digitales y podrían enfrentar multas de hasta $1.000.000. Se trata de una medida liviana, de mínima, si miramos lo que ocurre en otros lares: el mes pasado, por ejemplo, el gobierno español ordenó bloquear 65.000 publicaciones de Airbnb por no incluir o falsear el número de licencia obligatorio.
Ahora bien, lo que podría mejorarse es el destino de este tributo. En el caso de la capital argentina, lo recaudado por el derecho de uso urbano se asigna en su totalidad a Visit Buenos Aires, el ente público no estatal encargado de la promoción turística internacional.
Esto no es así en todas partes. En Ciudad de México, el derecho de uso también se destina a infraestructura turística, como señalización o centros de información. En París, el taxe de séjour o tasa turística no va únicamente a financiar la Oficina de Turismo sino que también se destina a la mejora de la infraestructura cultural y el apoyo a eventos de perfil internacional. En Roma, el contributo di soggiorno se utiliza para restaurar monumentos y sitios arqueológicos.
Una ciudad más atractiva
La lógica detrás de esta decisión es el principio de “quien usa, paga”. Dado que los turistas hacen uso intensivo de bienes públicos y servicios, cabe esperar un mínimo aporte que contribuya al mantenimiento de esa misma infraestructura. De esta manera, el destino en sí se vuelve más sostenible, porque evita el deterioro de la experiencia turística o una vampirización completa del lugar, es decir, una lógica extractiva que por momentos ocurre en ciudades como Venecia, Lisboa o Barcelona. Así, podría pensarse un fondo menos enfocado en acciones de prensa o viajes a ferias internacionales de turismo (“donde ya no es prioritario participar porque sus retornos no lo ameritan”, según reconoció la propia titular de Visit Buenos Aires) y más en mejorar la infraestructura urbana.
Un último argumento a favor de este viraje es que estas mejoras también operan como promoción indirecta. Una ciudad limpia, bien señalizada y con monumentos cuidados se vuelve automáticamente más atractiva, sin necesidad de campañas explícitas.