por Federico Poore
Cenital, 19-01-2024
Muchos años antes que el diputado Alberto Tiburcio Benegas Lynch propusiera privatizar el mar, se instalaron en la Costa Atlántica argentina un sinnúmero de urbanizaciones privadas que buscan hacer realidad “un escenario imaginado” mediante la autosegregación en espacios custodiados.
Este tipo de desarrollos, algunos emplazados directamente sobre el frente costero, se multiplicaron a partir de la última década del siglo veinte en una hilera que va desde el partido de La Costa hasta Monte Hermoso, en el sudoeste de la provincia de Buenos Aires. Al interior de estos complejos privados quedaron playas y áreas de reserva de recursos naturales, lo que supone claras excepciones en las normas de zonificación vigente sin contar con el consenso de la comunidad.
Así, y con el correr del tiempo, las ciudades vinculadas al turismo de sol y playa fueron reconstruyendo las barreras sociales y territoriales que separan a las clases altas del resto de la población, barriendo con un largo proceso de democratización de los balnearios. Este fenómeno, que se impone con la fuerza de lo dado, tiene causas no tan obvias y consecuencias urbanas y ecológicas que vale la pena analizar.
Causas
Si bien en brochures y publinotas se marketean como un oasis de tranquilidad y seguridad, estas características no son el principal motivo detrás del éxito de las urbanizaciones privadas en áreas costeras.
Facundo Martín Hernández, investigador del Centro de Investigaciones Geográficas y Socio-Ambientales (CIGSA) de la Universidad Nacional de Mar del Plata, cree en cambio que estos lugares deben ser leídos como la contracara vacacional del fenómeno de los countries en los suburbios.
Más que a una necesidad de seguridad, dice Hernández, este tipo de proyectos “responden a una oferta impulsada por desarrolladores urbanos extraterritoriales y a una demanda-necesidad de las clases sociales altas y media-altas de reproducir sus formas de sociabilidad y apropiación del territorio que realizan en sus espacios cotidianos”.
Dicho de otra manera, los clubes de chacras y barrios cerrados de la costa argentina forman parte de un proceso de autosegregación -física y social- que se reproduce en los espacios de ocio, “donde los turistas autosegregados buscan el mismo estilo de vida que en sus residencias de todo el año”.
Estas conclusiones se validan cada vez en boca de los desarrolladores. “Nuestro público son familias con hijos de CABA y GBA Norte, que ya están acostumbrados al modelo de tener casa de fin de semana. La gente realmente no quiere estar en casas con tantos gastos de mantenimiento y prefiere el modelo de servicios, amenities, limpieza y seguridad que vienen, abren y se van”, dijo el sábado pasado la gerenta de marketing de Pinamar SA, empresa a cargo del desarrollo de Pinamar Norte. Solo en los meses posteriores a la pandemia se instalaron dos mil familias nuevas.
La opción de trabajar de manera remota, mayor entre la población de más altos ingresos, probablemente haya sido uno de los motivos por los cuales se disparó el interés por este tipo de barrios costeros (en especial entre los porteños). Es posible ensayar una aproximación a esta hipótesis mirando el crecimiento total de la población de algunos partidos de la Costa Atlántica durante la última década, incluyendo los resultados definitivos del Censo 2022.
Como se puede ver, en los últimos doce años el partido de Pinamar -que incluye también a las localidades de Ostende, Valeria del Mar y Cariló- pasó de 26 mil a más de 39 mil habitantes, un aumento del 53%. El partido de La Costa (Santa Teresita, San Bernardo, San Clemente, Mar del Tuyú, entre otros) pasó de 70 mil a 100 mil habitantes, mientras que Villa Gesell creció un 18% hasta llegar a los 37 mil pobladores. Se trata de localidades a cuatro horas de Buenos Aires y con niveles de conectividad superiores a la media del país.
Mientras tanto, Miramar (General Alvarado) y Mar del Plata (General Pueyrredón) también crecieron en población, pero a un ritmo menor que el promedio de los partidos del interior de la provincia (16,9% para el período 2010–2022). No casualmente, estos quedan mucho más lejos del AMBA.
¿Sustentables?
Volviendo al boom de los barrios cerrados en la costa, recién a partir de estos motivos centrales emergen otros recubrimientos ideológicos. En este caso son el turismo slow, las filosofías “new age” y el neorruralismo (pero ojo, sin dejar de averiguar qué tan buena es la señal de wi-fi o la cercanía a los centros de salud de alta complejidad).
Sin embargo, los argumentos del ecoturismo con el que se intentan vender estos desarrollos son fácilmente impugnables. Alguna casa tendrá un panel solar en el techo, otro desarrollo ofrecerá “bio-senderos” entre los lotes… pero si la manera en la que se planificaron estos lugares solo permite desplazamientos mediante transporte motorizado individual, el único resultado posible es lo opuesto a lo sustentable. Entenderá el lector que esto último es mucho más estructural.
Hay más: las playas “superexclusivas” a las que solo se puede acceder en camioneta son las primeras en sufrir la erosión que desde hace tiempo afecta el frente costero. El motivo es sencillo: los huellones que dejan los cuatriciclos y camionetas 4×4 que tomaron las playas dejan arena blanda y suelta que luego se la lleva el mar. Estamos frente a uno de esos casos en los que “irse al verde” no es más ecológico, sino todo lo contrario.
Otros ejemplos son el complejo turístico Chacras del Mar -a dos kilómetros de Mar Azul- y las mil hectáreas de Costa Esmeralda, en el partido de La Costa, una urbanización especial que ocupa tres kilómetros de la costa marítima y que cuenta con áreas residenciales, un hotel, un spa y una cancha de golf de 27 hoyos.
Entre quienes compran estos terrenos hay propietarios que buscan estar más cerca del mar, pero también cada vez más inversores “que apuestan a una revalorización de los terrenos a un mediano y largo plazo”, como explica el gerente de proyectos de la desarrolladora de Costa Esmeralda. Cada vez menos una cuestión de preferencias o de “estilo de vida” y más una apuesta financiera en función de su valor de cambio.
Hecha la ley
En provincia de Buenos Aires, el uso del suelo está regulado por el Decreto Ley 8.912 de 1977, una normativa de la época de la última dictadura que poco dice sobre urbanizaciones especiales y clubes de campo más allá de las subdivisiones catastrales y el régimen de copropiedad de los espacios comunes.
Desde el retorno a la democracia se hicieron algunos cambios sustanciales. En la década del noventa se les comenzó a pedir a las desarrolladoras de urbanizaciones especiales que presenten una Evaluación de Impacto Ambiental, y poco después otro decreto transfirió el análisis de las solicitudes de nuevos barrios cerrados a los municipios.
Sin embargo, como explica el urbanista Marcelo Corti, la exigencia de evaluaciones de impacto “encubre una renuncia de la autoridad local a asumir el liderazgo de las decisiones sobre el territorio”, siendo que estos estudios se realizan por encargo privado, sin que exista regulación estatal sobre sus procedimientos ni sus contenidos mínimos. Y la descentralización en la toma de decisiones termina, en la mayoría de los casos, con “una respuesta laxa” por parte de los municipios a las propuestas privadas.
Recién en 2006, durante la gestión del gobernador Felipe Solá, la provincia intentó proteger el desarrollo sustentable del frente costero estableciendo un retiro desde la línea de ribera y prohibiendo el desarrollo de barrios cerrados o clubes de campo en las áreas de médanos. Pero la norma, al ser un decreto y no una ley, dejó a criterio de los municipios la decisión de sumarse o no a la regulación. ¿El resultado? Tres de los dieciséis municipios que integran la subregión litoral-marítima bonaerense (Pinamar, General Pueyrredón y Bahía Blanca) decidieron no adherirse.
Facundo Martín Hernández estudió la norma en profundidad y concluyó que sus postulados bienintencionados conviven con la falta de una política general de costas. “El dato concreto es que más de una década después de la implementación del decreto, ningún gobierno local ha creado una nueva área protegida. Tanto la decisión de incrementar dichas áreas como el financiamiento para su creación y funcionamiento tienen que provenir de escalas político-administrativas superiores a las municipales que, per se, tiene recursos limitados”.
En ausencia de estas definiciones y de una decisión política más firme por parte del gobierno provincial, poco queda del artículo 235 del Código Civil y Comercial que determina como bien público a las playas de mar. En un artículo del mes pasado en La Nación, un broker publicita a cielo abierto “una playa privada con 1,2 km de costa” cerca de Pinamar llamada Northbeach y aclara que “si bien en la Argentina el sector del agua no es exclusivo, por la localización en la que se encuentra este barrio, los únicos que la utilizan son los que residen en Northbeach”.
Soluciones
Para la arquitecta Sonia Vidal-Koppmann, Investigadora del Instituto Multidisciplinario de Historia y Ciencias Humanas del Conicet, la gran lección de todo esto es que el ordenamiento territorial y la planificación de las ciudades no puede quedar simplemente en manos del urbanismo de mercado, porque ello desemboca en un modelo poco deseable conocido como privatopía.
Cuando la consulté para esta columna, Vidal-Koppmann me acercó un artículo suyo que formó parte del libro Ciudad, comercio y consumo. Allí comenta los casos de Chacra de Mar y Mar Azul, urbanizaciones privadas de 400 y 170 hectáreas de extensión respectivamente en una localidad de 1.798 habitantes. La investigadora recuerda que ambos proyectos se erigen en un área de dunas y playas, modificando el paisaje natural y multiplicando el impacto demográfico en zonas de reserva del partido de Villa Gesell.
Para Vidal-Koppmann, “hay que repensar las relaciones de compatibilidad y complementariedad del hábitat (permanente y temporario) con las zonas de reserva ambiental o de valor paisajístico”, ya que en muchos casos la aceptación o rechazo de estos megaproyectos queda en manos de los municipios, que frecuentemente ni siquiera cuentan con un plan estratégico o de ordenamiento urbano.
Muchos gobiernos, sobre todos los de las localidades vulnerables, consienten y hasta fomentan la creación de comunidades cerradas porque contribuyen a la economía del municipio con sus impuestos y con su consumo de bienes y servicios (como explicó Nora Libertun de Duren en su estudio de la proliferación de countries en el Gran Buenos Aires). Pero en tiempos de crisis es cada vez más evidente que este boom de ventas y alquileres en barrios cerrados se da en paralelo con un empobrecimiento general en las playas abiertas, de Mar del Plata a Pinamar, lo que profundiza las desigualdades.
“La ausencia de planificación puede generar fenómenos de fragmentación territorial y de segregación, difícilmente solucionables, como así también de expoliación de recursos naturales y de depredación ambiental”, concluye Vidal-Koppmann.
Lo pongo de forma más directa: la única manera de avanzar en el desarrollo urbano sostenible en la Costa Argentina es que los municipios desarrollen sus propios planes de ordenamiento territorial.
En el corto plazo siempre es más fácil sostener el statu quo. Pero si efectivamente estamos en un momento de cambio, ¿por qué justo dejar sin tocar un esquema que convirtió a las riquezas paisajísticas y ambientales de la provincia en guetos de riqueza?
