Un nuevo informe revela que irse a vivir solo a un monoambiente es una misión imposible para quienes quieren emanciparse de su familia.
por Federico Poore
Cenital, 13-09-2024
Alquilar casi siempre fue difícil, pero nunca tanto como ahora. Y nuevos datos ilustran la escala del problema. En el primer trimestre de este año, los trabajadores jóvenes con empleo formal debieron usar el 70% de su salario para alquilar un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires. Aún sumando a un amigo o pareja para repartir gastos en un dos ambientes, el 48% de la suma de esos dos salarios se va en el alquiler.
Los datos son el resultado del primer Índice de Emancipación (IDE) que publica el Instituto de Desafíos Urbanos Futuros.
Descalabro macroeconómico, alta inflación, una economía bimonetaria (sueldos en pesos y bienes en dólares) y salarios bajos son la tormenta perfecta que explica cómo se llegó hasta esta situación límite que impide que muchos jóvenes puedan irse a vivir solos incluso tras varios años de contar con un empleo formal (que ya es un montón para la franja etaria de 18 a 24).
“Sin alternativas, los escenarios futuros proyectan a jóvenes que solo pueden emanciparse fuera de la ciudad, viviendo cada vez más lejos y viajando más, alejándose de oportunidades laborales y de crecimiento personal; o permaneciendo en sus hogares de origen sin perspectivas de independizarse, enfrentando el imaginario de convivir con sus familias de por vida”, explica Manuel Socías, director Instituto de Desafíos Urbanos Futuros.
El IDE cuenta con una metodología muy sólida y mide qué tan accesible es la vivienda a través de la relación entre un salario y un alquiler medio. La serie, que arranca en 2018, ilustra lo que muchos inquilinos vienen sintiendo en estos últimos años:
A principios de 2018, quienes contaban con un salario y querían emanciparse del hogar familiar debían destinar cerca del 50% de su ingreso para el alquiler de un monoambiente. Una alternativa acaso más razonable era sumar otro salario (de pareja, amigo o compañero de laburo) y convivir un dos ambientes, para lo cual había que separar el 32% de esos ingresos. Esas cifras ahora escalaron al 70% y al 49%, muy por encima de lo que se considera un “umbral de asequibilidad” del 30%.
La situación empeoró en todas las áreas de la ciudad, en particular en las Comunas 7 y 10 (Flores, Parque Chacabuco, Villa Luro, Vélez Sársfield, Floresta, Monte Castro, Villa Real y Versalles), que de ofrecer posibilidades de emancipación relativamente cercanas al umbral de asequibilidad pasaron a porcentajes del alquiler sobre ingresos similares al de los barrios del Corredor Norte, históricamente más caros.
El estudio sostiene que hubo momentos en 2023 donde el alquiler se hizo tan impagable que la emancipación se vio directamente coartada. Intrigado por este hallazgo, consulté directamente a Max Beraud y Gabriela Tavella, los autores del informe, que me contestaron a cuatro manos cómo se expresaba concretamente este fenómeno.
“La imposibilidad de emancipación residencial provocada por el enorme peso del valor del alquiler sobre el salario joven puede dar lugar a diferentes situaciones como la prolongación de la emancipación y la vuelta a la casa de los padres y madres de quienes ya se habían ido. En esos casos hay una pregunta en torno al impacto en la convivencia en un mismo hogar de personas con diferentes edades, ritmos y necesidades”, me explicaron Beraud y Tavella.
Por el otro lado, dicen los autores, la imposibilidad de emancipación también da lugar a que haya cada vez más departamentos compartidos, incluso entre treintañeros. Romina Zanellato y Facundo Alé compartieron algunas historias en esta nota que formó parte del especial de Cenital sobre la crisis inquilina, No digan cómo vivo, que publicamos el año pasado.
Otro dato preocupante, fruto de las dificultades crónicas de acceso al crédito: el 50% de los inquilinos son hijos de inquilinos. “Esta situación podría afectar las posibilidades formales de esos hijos de inquilinos para ingresar al mercado de alquileres (por ejemplo, al no contar garantía propietaria de sus padres) y también la posibilidad de sostenerse económicamente bajo el modelo de ‘hogar satélite’ del hogar de origen, en la medida en que ese hogar –también inquilino– puede sufrir algún nivel de compromiso respecto a la asequibilidad”, dice el informe.
Beraud y Tavella arriman otras dos preguntas inquietantes: “¿Cuánto tiempo esta estrategia seguirá siendo viable si cada vez más personas alquilan? ¿Cuántos padres o madres van a poder seguir ayudando a los y las jóvenes a emanciparse o a sostener su independencia si tienen que resolver cómo pagar el alquiler de su propia vivienda?”
En Rosario y Córdoba, también
En Rosario, tercera ciudad en cantidad de habitantes y de hogares inquilinos del país, la situación tampoco es sencilla. Cintia Barenboim, investigadora del Centro de Altos Estudios en Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Abierta Interamericana (UAI), comenzó a coordinar un observatorio y taller de acceso a la vivienda en el que analiza los factores que afectan la situación inquilina en el área central de Rosario.
“El complejo escenario del mercado de alquileres actual debido al contexto macroeconómico, la caída del salario, la post-pandemia y los cambios regulatorios generan una creciente dificultad en el acceso a la vivienda en alquiler”, dice Barenboim.
La especialista explica que el alquiler de un monoambiente en la zona central de Rosario no baja de los $200.000, cifra que en el primer trimestre de 2024 representaba el 37% de un salario promedio en Santa Fe (según datos del Centro de Estudios para la Producción). Si se suman expensas, tasas y servicios, se lleva más del 50% de los ingresos de un empleado formal. Desde la desregulación del mercado, los montos se actualizan, en promedio, cada 3 o 4 meses. “El resultado es que muchas personas vuelven a vivir con su familia o se juntan con otros jóvenes”, me cuenta Barenboim.
Algo parecido ocurre en Córdoba Capital, donde los nuevos contratos vienen con fuertes actualizaciones y las expensas aumentaron hasta un 230% interanual, con una dificultad adicional (que comentamos en mayo en #UnaCalleMeSepara): los salarios en Córdoba son apenas un 60% del promedio observado en Buenos Aires.
Parque público
Si bien no es fácil combatir la crisis habitacional, lo cierto es que las ciudades argentinas ni tocaron la caja de herramientas donde se alojan algunas de las soluciones más efectivas a este flagelo.
“Tras los problemas generados en el mercado durante la vigencia de la Ley de Alquileres, hay que evitar generar nuevamente incertidumbre, por lo que la alternativa en la emergencia es trabajar algún acompañamiento a la demanda (vía subsidios a los inquilinos con el formato chileno o vía eliminación de barreras de ingreso, como en Francia con los seguros de caución públicos gratuitos) que no afecte a los propietarios”, dice Socías. “En el mediano plazo, sí hay que trabajar sobre la oferta y avanzar rápidamente en conformar bancos públicos de vivienda de alquiler con precios protegidos”.
Un ejemplo de tantos es el de Madrid, la ciudad modelo de Jorge Macri, que lleva 40 años desarrollando su política de vivienda a través de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS).
Una de las políticas centrales de la EMVS es el programa “Compramos tu vivienda”, que busca convertir vivienda privada en unidades protegidas que la ciudad suma a su propio parque, aumentando la oferta disponible. “Para ello, la EMVS ofrece precios de mercado para conseguir que los particulares que quieren vender su inmueble se interesen por las condiciones fijadas por el Ayuntamiento de Madrid”, explica su página oficial.
Desarrollar, aunque sea de poco, un parque público de viviendas fue una de las propuestas que discutieron el propio Socías y Elisa Rocca, funcionaria clave del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), en esta entrevista que organicé para Cenital.
Mediante este programa, los gobiernos locales buscan mantener la calidad de las viviendas por debajo del precio de mercado y asequible para toda la ciudadanía. Una vez puesto en marcha, ya comienza a formar parte de la oferta regular de vivienda. “Si te decides por alquilar una vivienda, el alquiler puedes realizarlo en el mercado libre o bien puedes optar a un alquiler del parque de viviendas públicas de la Comunidad de Madrid o de promotores privados”, explica la web oficial de la capital española.
A nosotros aún nos parece ciencia ficción. Pero por algún lado hay que empezar.
¿Por qué no modificar la Ley de Plusvalía Urbana y que a cambio de mayor constructividad se obligue a las desarrolladoras a ceder metros cuadrados a una empresa pública para esquemas de alquiler social? El año pasado, Infobae consultó a Jorge Macri sobre el ejemplo de Nueva York, que autorizaba nuevas construcciones a cambio obligar a las desarrolladoras a ofrecer propiedades a precios razonables. “Estamos dispuestos a hacerlo. Sé como hacerlo y lo conozco. Hay muchos mecanismos para hacerlo”, dijo. ¿Y entonces?
Hay más. ¿Por qué no trabajar jurídicamente la posibilidad de que las herencias vacantes pasen a integrar este parque? ¿El gobierno porteño no podría comprar edificios degradados a precio de remate en áreas estratégicas?
México acaba de anunciar un programa de acceso a la vivienda que le permitirá a los trabajadores alquilar y, tras cumplir con los pagos durante diez años, tener la opción de adquirirla en propiedad. Un programa similar de “arriendo social” funciona hace años en Colombia.
Ciudades como Buenos Aires, Rosario y Córdoba tienen una amplísima paleta de opciones. Falta la decisión política.