El Gobierno de Milei decidió subastar 300 terrenos y edificios estatales. La movida desnuda la falta de una mirada estratégica sobre el suelo urbano.
por Federico Poore
Cenital, 01-11-2024
Como el marinero de la canción de Calamaro, el argentino “últimamente ha perdido su capacidad de sorpresa”. Pero el mandato de las urnas, aún fresco, pide destruir al Estado desde adentro, y el presidente, Javier Milei, se aboca a la tarea.
El caso de los trenes de pasajeros fue sintomático de una línea de acción consistente en licuar y hostilizar lo que ya funcionaba con problemas hasta dejarlo peor, la coartada perfecta para ir por su privatización. Ahora es el turno de los terrenos públicos, y la receta del Gobierno nacional es aún más directa: vender todo.
Mediante un decreto que lleva la firma del propio Milei, la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) anunció el llamado a subasta de 309 inmuebles o predios a lo largo y ancho del país. En la lista se incluyen edificios públicos, predios ferroviarios y superficies linderas a rutas nacionales. Se excluyen tres establecimientos militares en Córdoba, Tucumán y Corrientes, una movida que el portal Infobae considera “un guiño político hacia las fuerzas armadas”.
Según los fundamentos del decreto, se trata de “medidas tendientes a eficientizar el rol del Estado” ya que estos inmuebles “resultan innecesarios para su gestión”. Pero, ¿qué implicancias tiene este proceso de transferencia de tierras públicas, en su mayoría estratégicas, a privados?
El parque ausente
“Son situaciones muy distintas comprendidas en ese universo de inmuebles”, me dijo Rosa Aboy, directora de la maestría en Estudios Urbanos y de la Vivienda en América Latina de FADU-UBA.
“Sin dudas hay predios en todo el país que podrían pasar del dominio público nacional al dominio provincial o municipal y ser usados para proveer de equipamientos de salud, educación, espacio público, deporte o recreación a la población”, dijo Aboy. “Otro uso estratégico podría ser aplicado a vivienda, tal vez mediante algún mecanismo público/privado que permita garantizar un porcentaje (20 o 30 por ciento) que permanezca en manos del poder público para ser volcado en alquileres y paliar el déficit habitacional, inclusive contemplando un régimen de subsidio a la demanda para atender a poblaciones focalizadas, como jóvenes, adultos mayores y familias monoparentales.”
Por otra parte, dijo la arquitecta, “probablemente haya inmuebles de los cuales sería bueno que el Estado nacional no se desprenda”, aunque aclara que aún no tuvo tiempo de analizar el universo completo.
En la misma línea se expresó el especialista en datos Andrés Snitcofsky: “Nuestras ciudades no están diseñadas para el futuro que nos espera. Vamos a necesitar terrenos para adaptarnos al cambio climático y a las nuevas modalidades de transporte. Vender esos terrenos a privados nos va a imposibilitar adaptarnos al nuevo mundo que ya estamos viviendo”, dijo. Luego enumeró los equipamientos “que ningún privado va a hacer” en esos terrenos: parques, polideportivos, mercados municipales, escuelas, hospitales o centros de transbordo multimodales.
“No es el primer caso ni va a ser el último”, respondió el experto en transporte Juan del Valle, que hace poco comentó en este espacio el diseño hostil hacia peatón de Bariloche, en la Patagonia. “Acá vendemos terrenos públicos en pleno centro con todos los servicios urbanos y después hacemos loteos sociales en la circunvalación con cero acceso a agua, gas, colectivos y comercios.”
Varios de los 309 terrenos puestos en remate se encuentran en el interior del país. En Rosario, Milei puso a la venta seis parcelas en Puerto Norte, frente al río Paraná, en el barrio más rico de la ciudad. Al sur de Tucumán, en la ciudad de Concepción, ordenó subastar los 34 mil metros cuadrados del Polígono de tiro General Belgrano, sobre la Ruta Nacional 38.
Mutilando el futuro de los trenes
Uno de los casos más particulares tiene lugar en Pergamino, al norte de la provincia de Buenos Aires, donde el Gobierno nacional pretende vender la traza por la que corren dos ramales. No un cuadro de estación o un terreno anexo, sino el sector por el que corren las vías.
Sobre esto hablé con Juan Pablo Zupán, expresidente de la Asociación Amigos del Ferrocarril Belgrano: “La ciudad de Pergamino tiene la particularidad de que de ella se desprende el ramal G6 hacia Vedia, el último que se mantuvo activo. Desde 2005, el trazado y el predio de la estación quedaron lamentablemente abandonados, porque a la empresa nunca le interesó su explotación. Lo que, sin embargo, no la exime de sus responsabilidades como operadora a cargo. De hecho, y a pesar de los años sin utilización, el ramal se encuentra formalmente en condiciones operativas. No fue decretada su clausura ni mucho menos su desafectación”, dice.
La historia de ese predio tiene otro capítulo controversial. En 2019, el intendente Javier Martínez logró que el entonces ministro de transporte Guillermo Dietrich le transfiriera el cuadro de la estación para transformarlo en un parque público, con el pretexto de que se trataba de un predio “obsoleto”. Las cuadrillas municipales levantaron los rieles y durmientes de la playa por su cuenta –siendo que su levante, clasificación y disposición le corresponden a ADIF, el organismo encargado de la infraestructura– e hicieron las obras sin contemplar la reserva de traza para permitir un eventual tráfico ferroviario por la vía principal.
“Fue una irregularidad total. Tuvo que intervenir la empresa luego de las denuncias de los aficionados para que se asegurara un espacio mínimo para el eventual paso de los trenes”, dice el expresidente de la Asociación, que durante años se dedicó al mantenimiento voluntario del ramal G para evitar que la infraestructura se perdiera para siempre.
“Con este antecedente, resulta muy llamativo que ahora la AABE salga a vender directamente parte de la traza a pocos metros de la estación, y justo en el punto por el que van juntas las vías de los dos ramales. Claramente, todos los bienes que salieron a remate con ese decreto ya tienen un comprador asegurado”, agregó.
Consulté por este tema a Nicolas Pakgojz, presidente de la AABE, quien me derivó al área de prensa de la agencia: “Los terrenos que fueron desafectados, y están dentro del decreto, están disponibles para la venta. Si está teniendo uso privado, la empresa que lo está usando puede presentarse a la subasta para comprarlo. Si tuviese uso público relocalizable, se trabaja con la Secretaría de Transporte para la relocalización”, explicó. “Cada uno de los inmuebles o los terrenos que se fueron incluyendo en el decreto se hablaron y consensuaron primero con las áreas que los tienen a cargo”.
Sin embargo, en la Secretaría de Transporte no opinan lo mismo: “No hemos recibido ningún pedido de desafectación del predio en Pergamino”, me dijeron cuando les pregunté por esta misma información. Desde la cartera que conduce Franco Mogetta agregaron que “la subasta de terrenos ferroviarios aún está en etapa de estudios técnicos y de factibilidad” y que, recién cuando comiencen estos estudios, “se trabajará con el AABE en la definición de cuestiones que tienen que ver con los predios que están publicados”.
Para Zupán, movimientos como estos hacen que el país pierda infraestructuras con un potencial estratégico, logístico y de desarrollo al que el Estado no puede renunciar. “La servidumbre de paso de un trazado ferroviario tiene un valor incalculable”, concluye.
Hay otros casos llamativos de remates de terrenos que aún se utilizan, como parte de los Talleres Haedo de la Línea Sarmiento o la Estación Ribera Sud de la Línea Roca. Otros no salieron en el Boletín Oficial, pero ya figuran en la página de subastas del Gobierno, como los Talleres Mendoza, parte del taller de Alta Córdoba y todo el terreno (edificios incluidos) de la estación Santa Fe del ferrocarril Belgrano.
Facundo Frey, especialista en temas ferroviarios de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM), reveló que en Campana, una de las ciudades a orillas del Paraná con menor proporción de costa pública, se remata un enorme predio a metros del paseo costero.
Sin mirada estratégica
Incluso allí donde, efectivamente, se compruebe la existencia de terrenos ociosos, el interrogante es qué hacer con ellos. Parafraseando una pregunta que alguna vez se hizo el colectivo AS 60/30: ¿qué beneficios urbanos, ambientales y sociales aportan estas ventas?
El argumento esgrimido permite adivinar una respuesta: por su stock limitado, la venta de predios públicos redunda en menores oportunidades para la planificación integral de la ciudad: espacios verdes, viviendas y valor del suelo. Por ende, la “gran barata”, vender todo –para pagar gastos corrientes, nada menos– sin mayores condicionalidades ni consideraciones sobre el destino de esos predios es un mal negocio para el Estado.
Tampoco pueden desentenderse los gobiernos locales, que bien podrían convertirse en compradores y armar su propio banco de tierras mediante estas y otras adquisiciones. Alguien dirá que el actual clima de época la vuelve una mirada acaso inocente, cándida. Pero la mayor inocencia proviene de creer que una subasta masiva de terrenos públicos sin mayor criterio urbanístico puede conducir a algún tipo de desarrollo virtuoso.
Hace algunas semanas comentamos qué hacen otras ciudades latinoamericanas para gestionar su stock de suelo urbano. San Pablo, Medellín, Bogotá: todas cuentan con empresas públicas de planificación que aprovechan la escasez de suelo bien conectado para pensar dónde harían falta más equipamientos o cómo combinar el desarrollo privado con políticas de vivienda o de alquiler asequible.
Romper el círculo
En Argentina, la falta de políticas de uso del suelo acompañó a gobiernos de todos los niveles y todos los signos políticos. El de Alberto Fernández le entregaba espacios ferroviarios a municipios y empresas para hacer “paseos de compras”. El de Mauricio Macri remató bienes por 840 millones de dólares con ventas por debajo de tasaciones oficiales que en algunos casos terminaban convirtiéndose en edificios de lujo construidos por fideicomisos en los que invertía Gustavo Arribas, ex titular de la Agencia Federal de Inteligencia.
Para Maximiliano Velázquez, magíster en Planificación Urbana y Regional de la Universidad de Buenos Aires (UBA), la práctica viene desde la década del noventa. “A partir de las concesiones, el Estado buscó identificar predios para la venta y activar traspasos sin contraprestación económica. Esta lógica privatizadora continuó con el Organismo Nacional de Administración de Bienes del Estado (ONABE) y luego con el AABE, que comenzó a funcionar como herramienta de canje de determinadas leyes que el Gobierno nacional quería que diputados y senadores le aprueben”.
Esta práctica funcionó en todo el país, pero como lógica urbanística tiene su ejemplo más acabado en la cesión de tierras de la Nación a la Ciudad de Buenos Aires, donde solo entre 2015 y 2019 se subastaron terrenos públicos por una superficie equivalente a 630 canchas de River.
“El operativo funciona así”, explica Velázquez: “el Estado cede un espacio estratégico en un área central. El gobierno local toma ese espacio y se compromete a hacer un desarrollo urbanístico. Las corporaciones, tanto de arquitectos como de ingenieros, apoyan con concursos públicos. Las universidades avalan el proceso dándole entidad a esos concursos. La ciudadanía se expresa –en audiencias no vinculantes–, y finalmente se aprueba un convenio urbanístico que habilita el desarrollo de esos lotes, a veces a pesar de la fuerte oposición de los vecinos”.
Para el especialista, el modelo de Milei no es más que una prolongación de esta lógica. En el caso de los lotes con potencial logístico –cerca de rutas o parques industriales ya consolidados–, las subastas podrían ser positivas si los compradores están vinculados al sector ferroviario o industrial. “Pero si son pensados como un negocio inmobiliario con otros usos, lo que sospechamos que podría ser el caso por el tipo de venta, sería una enorme pérdida para el ferrocarril”, dice Velázquez.
Diferente es lo que ocurre con los espacios urbanos bien localizados. Sin un debate estratégico sobre el uso del suelo urbano –plazas, parques, espacios públicos para el deporte y el esparcimiento, centros de salud e instituciones educativas–, lo más probable es que terminemos con lo mismo de siempre: más torres para personas que no las necesitan construidas sobre terrenos públicos desafectados a precio de ganga.
Lo importante es saber que existen alternativas reales de política pública y que la verdadera ventanilla de reclamo, en este caso, son los gobiernos locales.