Al contrario de lo que suele decirse, la irrupción de la pandemia del Covid-19 no cambió para siempre los desafíos (ni el rol) de las ciudades, aunque sin dudas agudizó tendencias preexistentes y puso en evidencia problemas urbanos de larga data.
A lo largo del año que termina estuve cubriendo algunos de estos desafíos en artículos sobre temas como transporte, alquileres, movilidad, teletrabajo y espacios verdes. Mientras ingresamos al tercer año de la pandemia, estas notas siguen teniendo vigencia e iluminan debates aún no cerrados sobre el futuro de la vida en las grandes urbes.
Aquí siguen 8 desafíos urbanos de cara a 2022.
1. Movilidad en la nueva normalidad
En febrero, con el transporte público todavía reservado para trabajadores esenciales, el uso de bicicletas en la Ciudad de Buenos Aires duplicó los niveles pre-Covid, alcanzando el medio millón de viajes anuales. Sin embargo, las obras de nuevas ciclovías seguían paradas en torno a los 267 kilómetros, la mitad que la ciudad de Bogotá. Sin dejar de destacar el trabajo de los años anteriores, en mi artículo advertí por posibles cuellos de botella y sobre la falta de avances en torno a la construcción de guarderías públicas, que ayudarían a ofrecer más comodidad y seguridad a aquellos que estudian pasarse a modos activos.
El temor al transporte público duplica el uso de bicicletas, pero las obras de ciclovías están paradas (elDiarioAR, febrero 2021)
Pero como decía en esta otra nota, la movilidad sostenible es mucho más que bicisendas. Y los datos de los meses de pandemia mostraban una tendencia preocupante: si bien varias personas migraron hacia modos activos de movilidad, muchas otras abandonaron el transporte público y pasaron al automóvil individual, un modo altamente contaminante. ¿Qué hacer?
Jimena Dmuchowsky, del Centro de Estudios del Transporte del Área Metropolitana (CETAM), sugirió algunas intervenciones para reducir la dependencia del auto: “Se podría pensar un esquema de ingresos a las actividades escalonado en distintos horarios, repensar la mixtura de usos y actividades para que las distancias de desplazamiento hacia las funciones básicas no sean tan largas y, por supuesto, incorporar nuevas infraestructuras y ofertas de servicios que favorezcan la movilidad activa, como ciclovías, sistemas de bicicletas públicas y un mayor número de calles peatonales o de convivencia”, me dijo.
“Las ciclovías y las intervenciones en el espacio público van en la dirección correcta, pero el gobierno local podría hacer un poco más. De hecho, a medida que avanzan las reaperturas y las actividades permitidas, muchas de las intervenciones peatonales transitorias de 2020 se retiraron, como la de Primera Junta”, me dijo el economista especializado en transporte Rafael Skiadaressis.
“Todas las intervenciones que tiendan a ocupar espacio del automóvil particular para modos más sustentables son siempre bienvenidas, pero creo que se podrían haber generado más intervenciones de tipo pop-up (nuevas ciclovías, conversión de ciclovías de doble sentido en sentido único), aprovechando esta apertura a la experimentación, con miras a volverse permanentes en el futuro”, completó Florencia Rodríguez Touron, master en Transporte y Planificación Urbana por la Bartlett School of Planning.
Para diciembre de este año, y a pesar del mayor número de actividades presenciales, el transporte público en la Ciudad seguía funcionando por debajo de su capacidad. En este artículo contaba cómo los cambios de hábitos causados por las restricciones sanitarias y la aparición de apps de transporte de pasajeros volvieron menos rentable la actividad de los taxis, que hoy son más difíciles de encontrar en las calles porteñas.
Pasada en principio la urgencia sanitaria, hay que repensar el rol del automóvil y jerarquizar las opciones de movilidad no motorizadas y compartidas.
2. Ley de Alquileres y (falta de) vivienda accesible
En junio de 2020, el Congreso de la Nación aprobó una Ley de Alquileres que imponía mayores restricciones y regulaciones al mercado argentino con el pretendido objetivo de brindar mayores certezas a los inquilinos. Tras observar los incrementos de los meses que siguieron, los críticos acusaron a la ley de haber causado más problemas que soluciones. Pero, ¿fue tan así? Lo investigué en esta nota.
- Señalar que los alquileres aumentaron más que la inflación no alcanza para decir que la ley causó ese aumento, porque ignora factores como el congelamiento de alquileres o las valuaciones inmobiliarias desacopladas de salarios como consecuencia de las devaluaciones de 2018 y 2019.
- La Ley de Alquileres sí tiene el problema de haber propuesto enganchar alquileres a una fórmula que combina salarios e inflación en un momento de crisis (2020) donde la alternativa clásica -los “acuerdos entre privados”- probablemente hubiese resultado en aumentos menores.
- Por otro lado, la nueva ley generó un movimiento defensivo en los propietarios a punto de firmar. Al imponer 3 años de contrato en una situación de extrema inestabilidad macro, genera incentivos para setear un valor inicial muy alto (o para retirar la propiedad del mercado).
- Esto no quiere decir que uno no deba establecer un mínimo de reglas del juego para las partes y sumar incentivos a la formalización en un mercado (el inmobiliario) que desde hace décadas -con o sin pandemia, con más o menos inflación- se mueve mayormente en negro.
- Regla de oro para cualquier política pública vinculada al mercado del suelo: “con el mercado solo no alcanza, pero no se puede ignorar al mercado”.
- Existen otras formas para mejorar la situación de los inquilinos. Varios países implementaron políticas de alquiler social o de aliento a la construcción de vivienda en alquiler, lo que ampliaría la oferta y ayudaría a bajar precios. Acá, ni noticias. Y luego está la solución más general y más obvia: tranquilizar la economía. Con una inflación del 55% interanual y reservas al límite es imposible firmar un contrato a 3 años en pesos sin que la contraparte infle el precio para cubrirse.
3. Microcentro en crisis
Con el turismo internacional frenado y buena parte de los oficinistas trabajando desde sus hogares, el microcentro porteño ingresó en una crisis existencial del que recién ahora comienza a salir, pero con la sensación de que algunas cosas nunca volverán a ser como eran.
En esta nota de mayo analicé por qué los niveles de actividad en el microcentro de Buenos Aires habían caído a niveles dramáticos, con postales apocalípticas en calle Florida, los alrededores de Plaza de Mayo y la zona de Tribunales, y cuáles eran las propuestas para revitalizarlo y sacarlo de su crisis.
Mientras el gobierno porteño avanzaba tímidamente con reuniones con cámaras de comercio, el sector privado ensayaba una suerte de mixtura de usos por mano propia, reconvirtiendo en viviendas las oficinas vacías de abogados o contadores. Desde la oposición, un legislador del Frente de Todos lanzó su propio proyecto para revitalizar el centro creando un fondo para la conversión de edificios de oficinas en viviendas para inquilinos de clase media. El proyecto nunca se trató.
Desde un “distrito joven” a un “shock de vivienda”, las propuestas para revitalizar a un microcentro en crisis (elDiarioAR, mayo 2021)
4. ¿Nuevos subcentros barriales?
La contracara de la crisis del microcentro en tiempos de home office fue el resurgimiento de la vida barrial. ¿Qué hicieron todos los oficinistas que en lugar de viajar a Retiro o Puerto Madero se quedaron trabajando desde sus hogares entre semana? Por lo pronto, usar más los restaurants, bares, rotiserías y deliveries de Núñez o Caballito.
Los impactos urbanos del teletrabajo en pandemia fueron el tema de mi tesis, a la postre nombrada mejor tesis 2021 de la maestría en Economía Urbana. Como con todo fenómeno relativamente reciente, resulta difícil predecir sus alcances, pero algunas de las conclusiones y preguntas que pueden irse extrayendo son:
- No todos pueden teletrabajar. Las personas ocupadas con estudios secundarios en CABA tuvieron 31% menos de chances de teletrabajar que aquellos con estudios de posgrado o superiores. No por obvio es menos cierto: el teletrabajo es, sobre todo, un fenómeno de profesionales asalariados o freelancers.
- Antes de la llegada del Covid ya había dos áreas de la Ciudad donde el fenómeno del trabajo remoto ya era incipiente. Por un lado, ciertas zonas de Palermo, Almagro, Villa Crespo, Recoleta y Balvanera en el centro geográfico de la ciudad; por el otro, un sector de Belgrano y Colegiales. Tras la irrupción de la pandemia, se sumaron otras, incluyendo una porción de Villa Urquiza, buena parte del barrio de Caballito y los alrededores de Parque Centenario, un área de Flores y partes de Núñez.
- ¿Qué va a pasar con la desigualdad norte-sur tras esta desconcentración de actividades, si las personas que más pueden teletrabajar resultan ser aquellas de mayor nivel educativo (un proxy para nivel de ingreso) y el “renacimiento” de los barrios y comercios de cercanía se limita a los sectores más acomodados de la ciudad?
Efecto home office en CABA por la pandemia: persiste la desigualdad según nivel de ingresos y asoman nuevos "pequeños centros" (elDiarioAR, mayo 2021)
5. Por supuesto que no es el fin de las ciudades
“Tantas veces me mataron, Tantas veces me morí, Sin embargo estoy aquí. Resucitando”. En eso anda Buenos Aires a pesar de quienes se apuraron en anunciar su muerte en medio de la crisis sanitaria.
En este artículo de junio intenté averiguar qué tan extendido era el supuesto “éxodo porteño” con hordas de habitantes de la ciudad mudándose al campo o las afueras. ¿La respuesta? No tan amplio.
“Lo que sucede es que a mediados de 2020 el costo de la construcción había quedado atrasado en dólares, por lo que vos podías vender una propiedad en Capital, mudarte a provincia y quedarte con un saldo”, me dijo Diego Lo Nigro, gerente de TGR Group. “Hoy no sucede tanto eso, ya que por el aumento de la demanda subieron tanto el precio de los lotes como el de la mano de obra.”
De hecho, la firma de escrituras en Provincia de Buenos Aires en el segundo trimestre de 2021 estaba por debajo del promedio de los últimos 15 años. No es que faltaran ganas, pero es que al final la ciudad sigue siendo un imán (más sobre eso más adelante). Recordé un estudio del New York Times donde se procesaron 30 millones de pedidos de cambios de dirección al servicio postal de los Estados Unidos durante 2020. La conclusión es que el deseo por irse lejos no llega tan lejos, y Buenos Aires no es la excepción.
En Argentina, en además, entró a jugar el límite impuesto por las condiciones macroeconómicas. Con el crédito hipotecario paralizado por el colapso del sistema UVA y el poder de compra en relación al salario en mínimos históricos, los sueños verdes siguieron sin materializarse.
Real o no, y a propósito del éxodo porteño, en este artículo me pregunté si realmente irse a vivir “al verde” es realmente tan ecológico como parece. La respuesta, acaso contraintuitiva: no.
La búsqueda de propiedades en las afueras detrás de un supuesto “estilo de vida más conectado con la sustentabilidad” tiene problemas no tan conocidos: la vida suburbana conlleva una serie de externalidades negativas: contribuye a mayor contaminación y congestión vehicular, y es más ineficiente en términos de provisión de servicios.
¿Esto quiere decir que una cierta densidad es buena? Pues sí. Un estudio de 2010 publicado en el Journal of the American Planning Association muestra que un aumento del 10% en la densidad de las áreas metropolitanas está vinculado a una reducción del 3,5% en los viajes y los niveles de emisiones de dióxido de carbono.
En palabras de la OCDE: “Las ciudades compactas disminuyen el impacto sobre el medio ambiente, con distancias intraurbanas más cortas y menos dependencia del automóvil. También contribuyen a la economía al aumentar la eficiencia de la inversión en infraestructuras y facilitar el acceso de los residentes a servicios, empleos y redes de contacto social”.
Volviendo a la importancia de las ciudades y por qué siempre volvemos a ellas: indudablemente la pandemia logró que ciertos aspectos no laborales pasaran un papel más relevante en las decisiones de vivienda. De hecho, y visto lo que fueron los últimos dos años, es probable que el que pasa mucho tiempo trabajando desde la casa decida que es hora de irse un poquito más lejos o empiece a incorporar el balcón con vista como un ítem no negociable a la hora de pensar su próximo alquiler.
“Pero no es posible generalizar, ya que las preferencias de localización están determinadas además por otros factores, como la edad y el ciclo de vida”, explica Cynthia Goytía, doctora en Planeamiento Regional y Urbano por la London School of Economics (LSE). “En parejas jóvenes con niños, quizás pesen más las preferencias por áreas suburbanas, con mayor espacio y menores costos de vivienda, mientras que en los centros, las caídas en la demanda al parecer aliviarán la presión sobre los precios de los inmuebles, permitiendo que más jóvenes se localicen en áreas centrales, beneficiándose de las interacciones que permite la ciudad y las amenidades urbanas”, como un happy hour a la salida del trabajo o de la universidad.
Richard Florida, autor de The Rise of the Creative Class, recuerda que aquellos jóvenes que se fueron a vivir con sus padres a los suburbios tras el cierre de los campus ahora están “inundando de vueltas las ciudades” luego de aburrirse de la vida por Zoom. “La gente joven regresa a las ciudades tras las pandemias por las oportunidades de trabajo, pero también porque es el lugar para conocer y salir con otros jóvenes”, explicó.
Un último aspecto para pensar por qué vivimos todos apretados de el AMBA, como cuento en esta nota, donde además pienso una posible solución más efectiva para desconcentrar la macrocefalia urbana argentina: invertir en infraestructura y en el desarrollo de ciudades intermedias.
La crisis económica detiene el éxodo porteño durante la segunda ola (elDiarioAR, junio 2021)
El futuro de las ciudades y el teletrabajo (Revista Apertura, agosto 2021)
6. ¿Qué hacemos con los terrenos ociosos?
En junio, una ordenanza de un municipio del Gran Buenos Aires reflotó el fantasma del intervencionismo. ¿Qué había pasado? La Muncipalidad de Avellaneda creó un registro para terrenos vacíos y ociosos, estableciendo impuestos y la eventual expropiación para aquellos que estén varios años en desuso.
Integrantes de Juntos por el Cambio dijeron que esto era inconstitucional, pero en 2012 diputados provinciales del mismo espacio habían votado a favor de la Ley de Acceso Justo al Hábitat, que contemplaba esos mismos instrumentos.
Más aún, medidas similares habían sido aprobadas en partidos como Vicente López (gobernado por Juntos por el Cambio), San Fernando, Morón, Tigre y Moreno, y en las localidades de Tres Arroyos, Cañuelas, Ayacucho, Brandsen y Maipú.
La “subdivisión parcelaria, edificación o utilización obligatoria de inmuebles ociosos” fue uno de los instrumentos recomendados por las Mesas de Hábitat celebradas en 2019 y de las que participaron especialistas, organizaciones de la sociedad civil, miembros del Ejecutivo nacional, legisladores de diferentes partidos y el sector privado.
En su libro Regenerating Urban Land, el Banco Mundial sostuvo que el impuesto a las parcelas de tierra ociosa es una de las herramientas que puede utilizarse “para gestionar el stock de suelo, desalentar la especulación y fomentar el desarrollo” y que “muchos gobiernos alrededor del mundo” (incluyendo ciudades de Colombia, Filipinas, Estados Unidos y Corea del Sur) han utilizado esta herramienta para motivar al sector privado a desarrollar terrenos vacantes.
7. Espacios verdes, cada vez más necesarios para cuidar nuestra salud mental
Uno de los problemas que más dejó en evidencia la pandemia y sus largos meses de encierro fue la falta de espacios verdes públicos. En tiempos en los que abundan evidencias contradictorias en torno a muchas políticas públicas, la creación de parques y plazas es destacada unánimemente como una medida repleta de externalidades positivas, incluyendo mejoras en la salud mental, una reducción de las tasas de mortalidad cardiovascular y una moderación de los extremos de temperatura.
¿Qué pasa en el AMBA? En amplias áreas del conurbano, el acceso a un espacio verde público es casi una utopía. Entre el desarrollo informal no planificado y la proliferación de barrios cerrados, hoy hay áreas de San Fernando o zonas periurbanas del Gran La Plata donde sus habitantes tienen que caminar más de una hora para acceder a una plaza.
En términos de accesibilidad, la situación en la Ciudad de Buenos Aires también es mediocre. Más de 350 mil porteños viven lejos de una plaza, un fenómeno que exhibe además una enorme desigualdad social: el 25% de la población de menores recursos carece de acceso a espacios verdes, una situación que apenas afecta al 4% de las personas de mayores ingresos de la ciudad.
En septiembre de este año, el jefe de gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, dio una entrevista a Canal 9 y se autocelebró por haber creado “110 hectáreas de parques nuevos” durante su mandato.
Me puse a investigar si era cierta esa afirmación, que se repetía en infinidad de gacetillas y comunicados oficiales. Como las cuentas no daban, le pedí a la Dirección General de Comunicación el detalle de estas supuestas 110 hectáreas.
Me pasaron un listado con nuevos “espacios verdes” que no solo difiere de las hectáreas incluidas en la promesa original del Plan Verde, sino que además está repleto de espacios con menos de media hectárea de extensión. Según el Manual de Diseño Urbano de la Ciudad, que lleva la firma de Larreta, los parques son espacios públicos “de gran superficie” aptos para el desarrollo de “actividades culturales, sociales y deportivas” y las plazas -que el Gobierno porteño define como “espacios verdes más pequeños” que los parques- deben tener una dimensión mínima de media hectárea.
En reemplazo de su promesa original, las autoridades porteñas me compartieron un listado de casi 110 hectáreas en el que además de plazas y parques se incluyen canteros, un bulevar y hasta un “tótem vertical”. Completan la cuenta 31,4 hectáreas de “espacios verdes sin censo en comunas”, es decir, sin determinar.
Pero no es cierto que un bulevar o los canteros de la Avenida Corrientes sean un “punto de encuentro, disfrute e integración de todos los vecinos, con juegos para los chicos y una amplia oferta de actividades para todas las edades”, como define el gobierno porteño a las “110 hectáreas de nuevo espacio verde público” en su página web.
Más aún: el Ministerio de Espacio Público e Higiene Urbana había reconocido que las comunas 3 (Balvanera y San Cristóbal) y 5 (Boedo y Almagro) “son las que mayor déficit de áreas verdes tienen”. Y en esas dos comunas, las plazas creadas por el gobierno de Larreta entre 2016 y 2019 suman 2,04 hectáreas: 1,9 en Balvanera y 0,14 en Almagro.
Es decir que la promesa oficial sobre nuevos espacios verdes que el gobierno porteño da como cumplida desde 2019 es falsa.
Déficit verde en el AMBA: algunos hogares tienen más de una hora de caminata hasta la plaza más cercana (elDiarioAR, agosto 2021)
8. ¿Hacia donde va el desarrollo urbano en Buenos Aires?
El año en la Ciudad cerró con la aprobación en soledad por parte de la alianza gobernante de un paquete de leyes que terminó para habilitar cambios de usos para los predios de Costanera Norte y Costanera Sur y una mayor constructividad en diferentes áreas de la ciudad.
La sesión en la Legislatura porteña fue apurada antes del recambio legislativo a pesar de que los proyectos habían cosechado un amplio rechazo durante las audiencias públicas y de que en Costa Salguero la Justicia porteña había declarado -en dos instancias- la inconstitucionalidad de la venta de los terrenos, y que asociaciones políticas y vecinales habían presentado 50.000 firmas que de acuerdo con la Constitución de la Ciudad permitirían debatir un plan alternativo para el predio.
En otras palabras, esta transformación de amplias áreas de la trama urbana de la ciudad se está llevando adelante sin más apoyos que el del frente gobernante (y a veces, ni eso, como lo prueban los reclamos públicos y privados de integrantes de partidos aliados).
Para el urbanista Marcelo Corti, la consecuencia de las políticas urbanas de los últimos años fue el desarrollo “un mercado no ajustado a las necesidades de uso, donde amplios sectores de la clase media quedan por fuera del acceso al suelo”.
En esta columna, dije que los problemas que enfrentan quienes viven en la Ciudad no son exclusivos de Buenos Aires, y que no todo es achacable al gobierno porteño. Argentina lleva una década sin crecer y el crédito hipotecario está en mínimos históricos, destruido por las sucesivas crisis macroeconómicas del país. Es decir que cualquier proyecto que surja desde la calle Uspallata tiene sus límites y obliga a sus impulsores a buscar soluciones creativas.
Pero en el ámbito del desarrollo urbano -decía- el gobierno porteño parece de todo menos creativo. “El esquema arranca con que el privado tiene una idea, propone modificar la normativa para hacerlo y el gobierno vende la idea. A lo mucho, si ciertas capas de la población presionan mucho, se hace un concurso de arquitectos. Pero las demandas de los que usan la ciudad no son atendidas”, ilustró el urbanista Mauricio Corbalan.
El abismo entre las herramientas propuestas y las necesidades reales de la población se ensancha cuando el gobierno se limita, en muchos casos, a trabajar sobre las propuestas que le acercan las desarrolladoras.
Mi conclusión fue que esta escena cuanto menos desprolija ilustra un modo de hacer ciudad que difícilmente responda a los desafíos de la época en términos de sustentabilidad, acceso a la vivienda o derecho a la ciudad.
Costa Salguero y la consolidación de un régimen urbano (elDiarioAR, diciembre 2021)
Aquí un enlace a todas mis notas sobre temas urbanos.
Una respuesta a «8 desafíos urbanos de cara a 2022»
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