Crisis de vivienda: coincidencias entre macrismo y peronismo en tiempos de tormenta liberal

por Federico Poore
Cenital, 18-08-2023

Por primera vez desde las PASO, referentes clave del desarrollo urbano del peronismo y del macrismo se vieron las caras para discutir la respuesta política a la crisis de la vivienda, un desafío que no escapa a otros males de la época como los bajos salarios y la escalada de precios.

Como todas las reuniones públicas que se sucedieron esta semana en Argentina, el 13º Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias realizado este miércoles y jueves en Hotel Hilton tuvo lugar en un marco de incertidumbre y una sensación ominosa de peligro, pero se animó a poner sobre la mesa preguntas importantes sobre alquileres, viviendas sociales y el papel del Estado en la construcción de ciudad.

“El problema del acceso a la vivienda ya no es solo un problema de los sectores populares, sino también de la clase media y clase media-alta”, lanzó Manuel Socías, legislador porteño de Unión por la Patria. “El resultado del domingo tiene que ser un llamado de atención sobre qué pasa cuando no ofrecemos soluciones reales a problemas reales”.

Socías no eludió la autocrítica sobre lo que consideró el gran déficit del peronismo: concebir la entrega de la vivienda en propiedad como principal mecanismo de producción de hábitat. Este paradigma, dijo, hace que las autoridades siempre estén corriendo el problema desde atrás, ya que no hay forma de resolver un déficit habitacional estimado en 4 millones de unidades sólo mediante la construcción a cargo del Estado. “Pero tampoco funciona darle rosca al mercado inmobiliario tal cual funciona ahora”, advirtió.

Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires, defendió el hecho de que el gobierno porteño se haya volcado al sector privado como “principal socio” en el área, pero -acaso golpeado por la derrota de Horacio Rodríguez Larreta en la interna presidencial y a la vista del sacudón ultraliberal de las primarias- pidió mantener “los instrumentos y herramientas de gestión” del desarrollo urbano desplegados durante estos años. “Esto es algo que no hay que perder”, dijo y agregó: “Hace falta mayor creatividad para la coyuntura actual y la que viene”.

Recogiendo el guante de lo planteado por Socías, el funcionario porteño reconoció que la crisis de vivienda convive con una fuerte actividad constructiva. “Creo que tenemos que salir de esa discusión (en torno a si se construye o no se construye) y discutir cómo hacemos para que la demanda acceda a esa oferta. Producto de la macro o producto de la coyuntura, hoy estos instrumentos no están”.

La disputa por el Código

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos y moderador de la charla, presionó a García Resta con una inquietud que persigue al sector: “Nos preocupan mucho las ‘arenas movedizas’ de los cambios de normativa, el no saber si puedo hacer 4 pisos o 10 tiene un impacto enormemente paralizador en la industria”.

Tabakman se refería al Código Urbanístico (CUR) aprobado por el gobierno de Rodríguez Larreta en 2018 y modificado un año más tarde. Para decirlo rápidamente, el CUR define el desarrollo de las diferentes áreas de la Ciudad y ordena los parámetros para nuevas construcciones. Esta norma permitió una mayor constructividad en muchos espacios del territorio porteño y el conflicto con los vecinos de barrios de casas bajas fue casi inmediato.

En las últimas semanas, tanto Jorge Macri (Juntos por el Cambio) como Leandro Santoro (Unión por la Patria) se habían comprometido a “revisar” o “derogar” el CUR según el caso, lo que generó inquietud en los referentes de la industria que se dieron cita en la sala de reuniones del Hilton.

“Admito que la sociedad reclame cambios. Admito que los candidatos vayan a Villa Devoto y se encuentren con que los vecinos piden que se edifique menos y después salgan en la tele diciendo que van a cambiar el Código. Pero suponiendo que así sea, si ese proceso demora dos años, en esos dos años no se va a construir nada en Devoto”, advirtió Tabakman.

García Resta respondió que más allá del “populismo urbano” (una frase que gusta usar para desacreditar a organizaciones que considera “politizadas”) existe una preocupación “genuina” entre algunos grupos de vecinos por la forma en la que fue cambiando la fisionomía de los barrios en base al CUR, el cual permite construcciones sobre la línea municipal en hasta el 89% de la superficie total de la manzana.

Los críticos aseguran que la normativa es poco “quirúrgica” porque no evalúa manzana a manzana, terreno a terreno, sino que establece reglas generales de aumento de densidad, además de un problema más institucional: se aprobó antes de que se hiciera la actualización del Plan Urbano Ambiental, la ley marco del ordenamiento territorial en la Ciudad que se pensó hace más de quince años.

La clave no es si el Código se modifica o no -después de todo, recordó García Resta, el CUR también prevé una revisión cada cinco años “y ahora toca”- sino qué sentido se le imprimen a esas modificaciones. ¿Es para “orientar la mayor capacidad constructiva en los barrios de menor densidad y de mayor deterioro” como pide Santoro o es para “cuidar” las “zonas residenciales de casas bajas” de Villa Devoto, Villa Urquiza, Villa Ortúzar, altos de Núñez o Belgrano como dijo Macri Primo?

El fantasma de Milei

Son días en los que lo urgente no deja tiempo para lo importante. Esta misma semana un artículo de Infobae recordó que 18 provincias aún no tienen ley de ordenamiento territorial. Es decir que, en un contexto de crisis habitacional, 3 de cada 4 jurisdicciones no cuenta con una legislación que vele por una ocupación ordenada y un uso sostenible del territorio que asegure la integración social de todos los sectores.

“Necesitamos planificar ciudades a partir de legislaturas y concejos deliberantes. Es impostergable”, dijo Luciano Scatolini, secretario de Desarrollo Territorial de la Nación, durante su participación en el panel.

Como integrante del gobierno nacional, Scatolini también hizo una autocrítica por no haber podido poner en marcha el capítulo de alquiler social de la Ley de Alquileres (“por las condiciones macroeconómicas zigzagueantes”) y hasta sugirió que si los espacios políticos que la votaron ya sabían que no iba a ser posible instrumentarla, deberían haberse opuesto a la ley.

Ivan Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación durante la gestión de Mauricio Macri, también insistió en la necesidad de tener una planificación urbana más federal y de que los gobiernos subnacionales, incluyendo municipios, cuenten con planes mínimos de ordenamiento del territorio.

Kerr, que coordina el área de hábitat de la Fundación Pensar, coincidió con Socías en pedir un replanteo del rol del Estado en la producción social de hábitat. “Más que el constructor de todas las viviendas sociales podría convertirse en el articulador de la política y generar que la inversión privada también pueda llegar”, dijo Kerr, y agregó: “En todo caso, el Estado puede ser quien subsidie el acceso, incluso hasta el 100% en los sectores más vulnerables que no tienen capacidad de repago”.

Pero esta discusión más que civilizada entre espacios políticos de -digamos- centroizquierda y centroderecha en torno al déficit habitacional corre el riesgo de ser dinamitada con el cambio de época político que parece avecinarse. En el panel que completó Fabio Quetglas, diputado de la UCR, no hubo representantes de La Libertad Avanza (“no pudimos dar con nadie que estuviera interesado”, fue la sugestiva explicación del organizador Tabakman) y el espectro del qué sería un potencial gobierno ultraliberal quedó como una ausencia muy presente.

“Es difícil seguir gestionando si pensamos que hay que romper todo y empezar de nuevo”, concluyó Scatolini.

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