Una conversación entre Elisa Rocca, directora de Vivienda Asequible del Instituto de Vivienda de la Ciudad, y Manuel Socías, legislador porteño del Frente de Todos.
por Federico Poore
Cenital, 21-09-2023
Un día de diciembre del lejano 2014, el Banco Interamericano de Desarrollo sacó un informe en el que advertía que las políticas de alquiler social habían sido muy poco desarrolladas en la Argentina.
En algún lugar entre sus 472 páginas, el documento planteaba que nuestro país podría tener programas de fomento a la construcción de vivienda para alquiler -como en la vecina Uruguay- y que las ciudades argentinas deberían alentar a que las cooperativas produzcan y administren cada vez más unidades para atender a una creciente población de inquilinos. Tres devaluaciones después, y en el marco de una situación habitacional límite, estas recomendaciones parecen más relevantes que nunca.
En este contexto, convocamos a dos figuras que vienen pensando soluciones originales para atender este problema. Manuel Socías, politólogo, legislador porteño del Frente de Todos e integrante de la Comisión de Vivienda de la Legislatura, y Elisa Rocca, arquitecta, directora general de Vivienda Asequible del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC).
En una oficina del microcentro, y con mate de por medio, discutimos sobre nuestra obsesión con la tenencia en propiedad (a pesar de que muchas veces la vivienda de alquiler es de mejor calidad que la que uno puede comprar) y sobre las dificultades de convencer a los desarrolladores y a todo a un sector político de la necesidad de un Estado eficaz que promueva esquemas de alquiler accesible.
Los argentinos estamos acostumbrados a pensar en ladrillos y en la tenencia en propiedad como única forma de acceso a la vivienda. ¿Por qué?
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Manuel Socías: El principal responsable de ese imaginario fue el peronismo, que tenía en la casa propia como un eje estructurador de la movilidad social ascendente. En su momento, por cuestión de escala, fue exitoso. Y políticamente es muy redituable: para el político, hacer un acto y entregar las llaves de 60 departamentos rinde más que una política más sofisticada para el mercado de alquileres que no produce un efecto inmediato comparable. Eso es muy difícil de desarmar: cualquier política que proponga deconstruir ese imaginario tiene un costo político.
El pico de producción de vivienda social en Argentina tuvo lugar a mediados de los noventa, con 55 mil unidades en un año, y Alberto Fernández espera terminar su mandato con 30 mil por año. Mientras tanto, el déficit habitacional se estima en 4 millones de viviendas. Este formato agotado le corre por detrás al problema…
Elisa Rocca: Una de las aristas del problema es preguntarse por qué la gente decide utilizar la vivienda como reserva de valor y la prefiere al alquiler. Si te ponés a pensar en nuestra inestabilidad laboral y salarial parece casi de sentido común. Y a la vez es la herencia, lo que le dejo a mis hijos. Después el político obviamente te pide escala y prefiere la llave en mano y el aplauso. Esto no significa que no tengamos que cambiar el chip.
Foto: Federico Poore.
¿Qué rol pueden jugar los mecanismos de alquiler social?
ER: Todas las ciudades de la región están pensando cómo hacemos para incluir la política de alquiler dentro del plan de gobierno. Ahora bien, ¿qué es el alquiler social? Es generar una política para que la gente pueda acceder a tener una vivienda estable. A partir de eso tenés un abanico de opciones: alquiler público, alquiler a partir de un privado, un alquiler subsidiado…
MS: Ese cambio semántico es fundamental. No hay que hablar de “alquiler social” sino de alquiler accesible.
ER: Hoy la política de vivienda está armada sobre la idea de que el Estado construye y entrega, o que la gente se compra una casa con un crédito blando. Ese es el paradigma. Y si vas a los decisores políticos a plantearles alquiler asequible, la pregunta que te hacen es “¿de cuántas soluciones habitacionales estamos hablando?”, vos decís 200 y te responden “no, menos de 5.000 ni me hables”. Y lo cierto es que en un principio van a ser 200 acá, 500 allá, 1.500 después… Hay que empezar a pensar en un stock de vivienda que suavice los precios de mercado.
MS: Una particularidad argentina es que el alquiler está pensado como una forma de transición hacia otra cosa, tiene un estatus degradado. Eso es un gran problema.
Hoy desapareció la figura de la pareja de profesionales que se compra un departamento con un crédito y el sueño de la casa propia es imposible si no sos millonario o heredero. En el otro extremo, hay un primer decil de ingresos mínimamente atendido por la urbanización de barrios populares. Pero para el universo del medio prácticamente no hay políticas públicas…
ER: Nadie lo niega.
Incluso entendiendo que buena parte del problema es macroeconómico, lo anunciado hasta ahora por el IVC (subsidios a seguros de caución o créditos para inquilinos que tienen que afrontar los gastos de mudanza) es muy poco ambicioso con respecto a la escala del problema.
ER: Está claro que no lo soluciona ni de casualidad. Para mí, el valor que tiene eso es establecer un plan marco de alquiler firmado por el director del Instituto.
MS: Es abrir el camino.
ER: Las inscripciones son bastantes pero dejan en claro la falta de oferta que hay. Muchas familias piden esos créditos, pero se van cayendo porque no encuentran vivienda.
También hay que decir que el resto de las ciudades argentinas tampoco exploró otros mecanismos y la propia ley de alquileres tiene un capítulo de alquiler social pensado para adultos mayores y víctimas de violencia de género que nunca se implementó.
ER: No me parece menor que esté escrito en la ley, más allá de que no se reglamentó.
MS: Está escrito, está bien, pero en el marco de la emergencia en la que estamos algo debería haber hecho el Ministerio de Hábitat. La ley se aprobó hace tres años… Con respecto a las medidas de la Ciudad, la eximición del ABL (N. de la R.: para los propietarios que pongan sus viviendas bajo el esquema de alquiler tradicional) va en la dirección correcta, los créditos para que el propietario y el inquilino mejoren la unidad van en la dirección correcta. Pero eso es abordar el fenómeno desde su capilaridad. Me pareció muy meritorio cortar con la inercia en el IVC porque existe un problema de fondo: nuestros dirigentes -gobernadores, intendentes- piensan la producción de vivienda más por su dimensión económica que por su dimensión habitacional. Usan la industria inmobiliaria para compensar los ciclos de la economía, por el número de puestos de trabajo que generan.
ER: Hoy hay que justificar la erogación de presupuesto para el área de vivienda por sus supuestos beneficios económicos, como si los beneficios sociales fueran en detrimento.
Sin una visión urbanística, los gobiernos terminan produciendo vivienda social en la periferia, generando guetos de pobres… ¿No se termina sacrificando densidad y centralidad, dos beneficios de las políticas de alquiler accesible?
ER: En las conversaciones que hemos mantenido con diferentes actores aparece una negativa, no tanto al instrumento en sí, sino a que ese alquiler social lo gestione directamente el Estado. Hay pánico a cómo se puede instrumentar eso. Es un desafío no menor.
MS: Escuché ese temor. Mi respuesta es que nuestro Estado hizo uno de los mejores planes de vacunación de todo el mundo, organizado por celular: tenías tu turno, ibas y te vacunaban en cinco minutos. Este Estado pudo pagar 9 millones de IFE en tres semanas. Imaginate la complejidad de eso.
ER: Te acepto todo eso, y entre construir las viviendas, adjudicarlas y empezar a cobrar, buenísimo. Ahora, ¿qué le pasa al Estado cuando tiene que hacer el primer desalojo? Políticamente no lo puede hacer.
MS: Nadie niega que eso tiene una complejidad burocrática, política y administrativa descomunal. Pero es una tarea que hay que acometer.
ER: Está claro que nada es imposible, y soy la primera persona en decir que tiene que haber un parque público de alquiler social. Dicho esto, tenés que tomar la decisión política de que vas a actuar en todos los frentes.
MS: Hay que ir hacia un esquema de alquiler protegido que no sea solo para pobres.
ER: Coincido. De hecho, lo que hoy vemos es que la fragilidad habitacional alcanza a amplios sectores sociales.
Posibles mecanismos
En Cenital contamos el caso de HafenCity, un barrio ubicado en una antigua zona portuaria de Hamburgo en el que el gobierno local le vende los terrenos al desarrollador privado o a las cooperativas, pero los obliga a ofrecer una serie de unidades a alquileres por debajo del precio de mercado. ¿No podrían pensarse esquemas parecidos en las ciudades argentinas?
MS: Quiero citar dos ejemplos de oportunidades perdidas. Uno es el proyecto de IRSA en Costanera Sur. ¿Por qué no se pensó esa pieza urbana con la Ley de Vivienda Asequible? El segundo caso es el del microcentro. En plena pandemia vos tenías a los dueños de los edificios del centro acumulando deudas, con riesgo de intrusión, degradando su patrimonio… Si a esos tipos los agarrabas en julio de 2020 y les decías “te doy un crédito a tasa cero y reconvertí las oficinas, pero sobre las nuevas unidades armemos un esquema de alquiler protegido”, tenías todo para ganar. Sin contar que en ese momento el Estado podría haber comprado medio microcentro a precio de remate.
¿Creés que esa negativa responde a un problema conceptual del gobierno porteño?
MS: Es una tara ideológica. Creen que la ciudad se hace al calor de la búsqueda de captura de renta privada, el paradigma dominante. Yo, por el contrario, creo que tiene que haber una racionalidad pública y que, en todo caso, en base a esa racionalidad luego pueden florecer oportunidades de negocio.
ER: También pasa que cuando te sentás a negociar con desarrolladores y le comentás la Ley de Vivienda Asequible te dicen que su problema es conceptual. Incluso si les preguntás qué creen que podría mejorarse o si les decís que estás abierto a modificarla. No es una conversación sencilla.
MS: Y menos en Argentina, donde el Estado tiene un problema reputacional.
ER: Lo que quiero decir es que la idea de vivienda asequible estuvo dando vueltas, no es que no se conversó. Pero la conversación con los actores que necesitás para viabilizar esa política pública no avanza demasiado. Les preguntás a algunas constructoras: “¿Qué te hace falta para construir vivienda en alquiler? ¿Un subsidio estatal? ¿Que te demos lotes aunque sea para que haya más oferta?”. Te responden que no es rentable sin siquiera haber leído la ley, que para colmo son apenas dos páginas. Y son exenciones impositivas, exenciones al derecho de construcción. Saben que la demanda va a estar y que se las adjudica el IVC. No quieren.
MS: Hoy el Estado se relaciona con el sector sólo mediante normas o impuestos (en general los exime). Pero hay otras competencias públicas, como los permisos de obra, que también se podrían usar. Todo lo que tengas a mano para orientar la producción de vivienda.
¿Es posible pensar en programas de alquiler con opción a compra, como en Colombia o en Brasil con el Programa de Arrendamiento Residencial?
ER: El leasing tiene sus complejidades legales. Pero podría ser otra forma de ir cambiando la lógica de que la única posibilidad es la vivienda en propiedad. Podés hasta pensar esquemas donde el buen inquilino o el que paga en fecha suma puntos.
También ayudaría a superar la idea de que alquilar es tirar la plata a la basura.
MS: El leasing, que parece una cosa muy lejana en Argentina, hoy funciona en la industria agropecuaria para la adquisición de maquinaria, desde tractores hasta cosechadoras.
ER: Creo que pueden ser buenos mecanismos intermedios.
¿Cómo ven el tema del subsidio al alquiler para jóvenes que buscan independizarse? Es algo que implementó hasta el Chile de Sebastián Piñera.
ER: No es que no se pueda hacer, pero costaría incidir ante esa población porque buena parte de sus ingresos son informales. ¿Cómo lo instrumentás? ¿Por que vos me declaraste determinada plata? Se transformaría en un subsidio para todo el mundo. Y después, ¿cómo hacés para que ese subsidio no se traslade al precio de los alquileres?
MS: El problema de la vivienda en Argentina es un problema de oferta. Puede haber un problema bien coyuntural, del ciclo económico, que justifique un programa de subsidio a la demanda. Pero tiene que ser un programa hiper focalizado como el Subsidio 690 (N. de la R.: un subsidio habitacional a personas en situación de calle).
Foto: Federico Poore.
Incentivos al alquiler tradicional
¿Qué le ofrece hoy el Gobierno de la Ciudad al propietario para que ponga su vivienda en el mercado de alquiler tradicional?
ER: Tuvimos la idea de armar una bolsa de viviendas en alquiler, pero está claro que en este contexto era muy difícil. Ofrecíamos abogados para brindarles una seguridad jurídica al propietario -el inquilino ya cuenta con una defensa gratuita por medio de las defensorías- y un seguimiento desde el Estado para que nadie se atrase con el pago del alquiler. Y no iban a necesitar garantía o depósito porque salíamos nosotros de garantes. Te aseguro que es la única chance de conseguir un alquiler para cierto perfil de inquilinos que nadie quiere, una señora con cuatro perros, tres hijos… El contexto no ayudó. Pero al menos hoy tenemos la plataforma para cuando los desarrolladores puedan pagar la plusvalía urbana con metros cuadrados o cuando se modifique el proceso sucesorio de herencias vacantes. Lo otro es cómo hacemos para que el privado construya para alquiler en gran volumen.
¿Cómo se logra eso?
ER: Mediante un modelo de promoción delegada. Terrenos públicos entregados a desarrolladores -que construyen bien, que ya saben cómo hacerlo- que firman un derecho real de superficie sobre ese lote y pagan un canon. Luego tienen la obligación de contratar un gestor social, un encargado que cobra el alquiler y vela por el mantenimiento del edificio. Quizás no saca el beneficio que hubiera sacado con un emprendimiento tradicional pero por otro lado no tiene que invertir en la compra del terreno, que es carísimo, y reciben un 20 por ciento de financiación del Estado.
Eso implicaría un fuerte cambio con respecto a lo que viene siendo la lógica de uso de terrenos públicos en la Ciudad durante los últimos 16 años.
ER: Por eso el gran valor de la Ley de Covivienda fue haber introducido el derecho real de superficie en la política de vivienda. Un modelo que puede pensarse con las cooperativas y otros sectores que ven la propiedad colectiva con un buen ojo y que a fin de cuentas es casi un alquiler estable por 70 años. Y que acto seguido planteó la disponibilidad de tierra pública. Hay que pensarlo de a poco: lo bueno es que ya se instaló el tema de que hay que movilizar tierra pública.
MS: Hay que superar esta tara del progresismo de que no se puede vender tierra pública. Es completamente contradictoria con la proclama de que hace falta un banco de tierras. ¿Qué hace un banco? Moviliza activos. Nuestra mirada es que la tierra pública debe ser movilizada, si no el banco de tierras no es un banco: es una caja de seguridad.
ER: Otra tara es la de no densificar la ciudad.
De un lado del debate público tenemos baja densidad y conservación de lo existente, pero que a la vez reclama vivienda accesible. Y del otro, aliento a una mayor constructividad y departamentos a precio de mercado en un momento donde es casi imposible tenerla. Una diagonal no explorada es el cruce entre densificación y accesibilidad.
MS: Hay que problematizarla. Con honestidad intelectual y con los números sobre la mesa. Uno podría movilizar tierra pública y articular con el sector privado para producir vivienda privada en alquiler. Puede ser con las herramientas del nuevo Código Civil y Comercial, puede ser con la figura de fideicomisos al costo. Pero hay que ver si entre el pago del canon de valor locativo y el valor de los alquileres le termina cerrando el número al inversor.
ER: Hoy no.
En este momento, con un activo en dólares como es la propiedad y un cobro de alquiler en pesos, es muy difícil, ¿no?
MS: Sí, pero mientras tanto podrías avanzar en la ley de plusvalía por metros cuadrados, por la sucesión de las herencias vacantes… Hasta podés aprovechar la oportunidad comercial que aún existe en algunos barrios y comprar edificios degradados. En dos o tres años podrías tener 1.500 unidades que integren tu parque de vivienda.
ER: En la Ley de Vivienda Asequible está todo. Si a esa ley la cruzás con cada tipo de tenencia las posibilidades son infinitas. Pero la decisión política se activa solo cuando los actores involucrados realmente quieren.
