Los gobiernos llevan años tratando de contrarrestar las externalidades negativas del alquiler temporario, pero hay propietarios y plataformas reacias a colaborar.
por Federico Poore
Cenital, 21-09-2023
La ciudad de Nueva York acaba de estrenar nuevas regulaciones para alquileres de corta duración.
Desde el 5 de septiembre, los “anfitriones” de todos los alquileres de menos de 30 días deberán inscribirse en un registro oficial y estar presentes durante la estadía del turista. Esto obliga, entre otras cosas, a todos los dueños de las propiedades ofrecidas a anotarse debidamente (la inscripción sale 145 dólares) y a exhibir el número de registro en plataformas como Airbnb o Booking.
Del otro lado del Atlántico, la ciudad de Viena, que hace tiempo había establecido zonas residenciales donde se prohíbe el alquiler temporario de departamentos enteros, anunció su decisión de extender estas restricciones al resto de la ciudad a partir de julio de 2024.
La idea es “devolver a la economía colaborativa su narrativa fundacional y contribuir a que no se retiren viviendas enteras del mercado inmobiliario”, dijo Walter Strasser, portavoz de Tourism Vienna.
Los ejemplos siguen. En Florencia, la ciudad prohibió la publicación de nuevas unidades en el centro storico y anunció incentivos económicos para dueños que regresen las unidades al alquiler tradicional. Chicago, Amsterdam, Madrid, Berlín, Tokio y Ciudad de México también impusieron restricciones.
Todos estos gobiernos actúan en base al miedo al aumento de los alquileres en extensas áreas de las ciudades. Un paper de 2019 del Economy Policy Institute, con sede en Washington, concluyó tras un análisis costo-beneficio que estos miedos eran reales.
Según el think-tank que conduce Heidi Shierholz, economista en jefe del Departamento de Trabajo bajo la administración de Barack Obama, “el mayor y mejor documentado costo de la expansión de Airbnb es la reducción de la oferta de vivienda, ya que las propiedades pasan de servir a los residentes locales a servir a los usuarios de Airbnb, lo que perjudica a los residentes locales al aumentar los costos de la vivienda”. En esta nota, Fer Bercovich ilustra con ejemplos reales cómo también se dio este proceso en las ciudades argentinas.
Sin embargo, la legislación en la materia no siempre resultó efectiva. En muchos casos, los propietarios encontraron la manera de puentear las reglas y continuar operando por fuera de la ley, con el apoyo o la aquiescencia de las plataformas digitales.
“Las plataformas quieren aparentar estar cooperando y ser reguladas para apaciguar a sus inversores y reducir la probabilidad de una mayor regulación, pero fallan sistemáticamente a la hora de verificar las identidades y ubicaciones de los propietarios; se niegan a seguir las leyes locales, como mostrar números de registro o eliminar listados ilegales; y amenazan con acciones legales ante nuevas regulaciones”, dice un informe firmado por Murray Cox, de Inside Airbnb, y Kenneth Haar, del Corporate Europe Observatory.
La empresa con sede en San Francisco opina lo contrario.
“Airbnb es un buen socio para las ciudades, y tenemos un largo historial de bienvenida a la regulación”, se defendió Theo Yedinsky, director global de política de Airbnb. “Hemos colaborado con más de 1.000 gobiernos de todo el mundo en normas claras y justas para los alquileres a corto plazo”.
La realidad se parece más a lo que concluyó este mes el diario La Vanguardia: las plataformas se han mostrado muy reacias a colaborar con las autoridades, aduciendo derechos de propiedad o la ley de protección de datos personales, y a menudo los tribunales les han dado la razón.
En busca de una fórmula
No existe un único modelo de regulación de alquiler temporario para todas las ciudades del planeta. Algunas son grandes metrópolis, otras pequeños centros turísticos. Algunas están reventadas de turistas, otras son joyas subexplotadas. La presión que el mercado turístico ejerce sobre el mercado de la vivienda es diferente en cada una.
Es por eso que las medidas ensayadas por las ciudades para hacerle frente al fenómeno han sido diversas, si bien casi todas pertenecen a alguna de las siguientes categorías:
Prohibición o suspensión de nuevos permisos: En 2021, Barcelona se convirtió en la primera ciudad europea en prohibir todo tipo de alquileres de corto plazo en cuartos privados, mientras que Lisboa y Porto dejaron de emitir nuevas licencias para anfitriones de plataformas de alquiler temporario. No es una medida aislada: en Barcelona, los propietarios de Airbnb reciben exenciones fiscales si convierten sus propiedades en viviendas tradicionales, algo que también ofrece el gobierno de Portugal (que en paralelo aumentó los fondos dedicados a vivienda social).
Límites a la concentración: San Francisco y Seattle limitaron el número de propiedades que un mismo anfitrión puede listar. La ciudad del Golden Gate prohíbe los listados múltiples, salvo excepciones, mientras que en Seattle sólo se permite un máximo de dos unidades por propietario.
Máximo de noches al año: En París, acaso la ciudad más visitada del mundo, los anfitriones solo pueden alquilar su propiedad un máximo de 120 noches al año (y debe ser su vivienda principal). En las áreas residenciales de Londres, el tope es de 90 noches por año calendario. Hace cinco años, Copenhague estableció que los alojamientos enteros solo se pueden alquilar por un máximo de 70.
Exigencia de que los propietarios habiten la unidad: la nueva regla de Nueva York ya rige desde hace tiempo en Vancouver, donde el alquiler a corto plazo sólo puede ser ofrecido por el propietario de la unidad en la que vive. En la cercana Victoria, capital de la provincia canadiense de Columbia Británica, la regulación habilita a los dueños a alquilar hasta dos habitaciones de su residencia principal, y sólo permite publicar la propiedad entera como alquiler puntual a muy corto plazo (si es que los dueños salen de vacaciones, por ejemplo). En cualquier caso, los anfitriones deben tramitar una licencia cada año y cumplir con una serie de pautas.
Registro y pago de impuestos: los ejemplos en este rubro son infinitos, pero dos casos de la región y uno supranacional servirán para ilustrar el punto.
- Desde 2017, la Ciudad de México impone una tasa del 3% a los alojamientos temporarios, modelo que fue luego copiado por otras ciudades mexicanas. “El impuesto al hospedaje representa una fuente de ingresos propios para los gobiernos subnacionales y la mayor fuente de financiamiento de promoción e infraestructura turística en los estados turísticos”, explicó un informe de la Secretaría de Turismo de ese país.
- En Costa Rica, los anfitriones deben registrar sus propiedades ante el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) y pagar el IVA correspondiente. Los propietarios que no inscriban su unidad recibirán una multa de 850 dólares por cada mes de operación ilegal y el gobierno recomienda a los turistas chequear si el alojamiento que reservaron figura en el registro oficial.
- En marzo de este año, la Unión Europea aprobó un conjunto de reglas básicas. A partir de ahora, los anfitriones de los 27 países de la Eurozona recibirán un número de registro único que deberán mostrar en las plataformas de alquiler como Airbnb y Booking, las cuales tendrán que comprobar si los números son correctos y se les podrá pedir que eliminen de la lista a los propietarios que incumplan la normativa. Para Ebba Busch, viceprimer ministra de Suecia, “este es un buen ejemplo de cómo podemos crear condiciones más transparentes y justas en la economía colaborativa”.
Competencia desleal
En el debate sobre la manera en la que se regulan las plataformas de alquiler temporario a menudo se pasa por alto el hecho de que en el fondo se trata, también, de un tema de lealtad comercial.
En la Ciudad de Buenos Aires, una ley de 2019 obliga a los propietarios a anotar las unidades en un registro digital gratuito llamado Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos. Allí se exige un piso de condiciones de seguridad (cumplimiento del Código de Edificación, contratación de un seguro de responsabilidad civil) y la exhibición, en un lugar visible de la entrada a la unidad, de una copia de la inscripción en el registro. De no cumplir con el registro, los propietarios se exponen a multas de hasta $146.000.
Además, el anfitrión debe cobrarle al turista un Derecho de Uso Urbano de 75 centavos de dólar por cada noche de alojamiento, el equivalente a lo que ya están abonando los turistas que utilizan los hoteles de la Ciudad (de hecho menos de lo que pagan aquellos que paran en hoteles cuatro y cinco estrellas).
Lejos de ser una excesiva injerencia estatal, se trata del umbral mínimo para el desenvolvimiento armónico de la actividad comercial sin la cual la competencia resultante es entre una modalidad de alojamientos (la hotelera) a la cual se le exigen una serie de responsabilidades y otra a la que no. La propia ley dice que uno de sus principios rectores es “la defensa y el fortalecimiento de la competencia leal frente a otras modalidades de alojamiento turístico”.
¿Se cumple esta ley básica? La respuesta corta es que no.
En julio, tras un pedido de acceso a la información pública del sitio Chequeado, la Dirección General de Desarrollo Turístico reveló que existen apenas 559 inmuebles debidamente anotados en el registro sobre un universo de 17 mil publicaciones activas en la Ciudad. Es decir que, según cifras oficiales, solo el 3% de los inmuebles destinados a alquileres temporarios que se ofrecen en las plataformas está debidamente registrado.
La respuesta a otro pedido de acceso, algo anterior en el tiempo, mostró que en todo este tiempo el gobierno porteño había labrado un total de 7 (siete) multas por infracciones.
Esta situación de virtual enforcement cero es tan flagrante que los dos principales candidatos a jefe de Gobierno, incluyendo el representante del PRO, prometieron diferentes mecanismos para “ordenar los alquiler temporarios” en caso de ganar las elecciones de este año.
La deriva de las plataformas
Airbnb nació en 2008 como un sitio web que ofrecía alojamiento a corto plazo para aquellas personas a las cuales las reservas de hotel les resultaban prohibitivamente caras o difíciles de conseguir. El propio nombre de la marca hace referencia al esquema “bed and breakfast” que básicamente proponía un lugar privado donde dormir y desayunar.
Al poco tiempo, ese modelo de negocios se amplió y empezó a incluir departamentos enteros, casas, yates y hasta castillos. Poco quedó de la idea de viajeros realmente curiosos capaces de vivir experiencias locales de la mano de sus anfitriones, que fue dejando paso a un negocio serial de propiedades tipo apart hotel en el centro de las ciudades.
Sobre esto coincide hasta el mismísimo Brian Chesky, CEO y co-fundador de Airbnb.
“No se trataba de viviendas vacías, sino de personas que se alojan unas con otras”, dijo Chesky en una entrevista en mayo de este año, en la que admitió que los valores de la compañía se fueron “diluyendo” con el tiempo. “Si pudiera volver a hacerlo, me aferraría a esos valores”.
En paralelo, el precio de estos alquileres temporarios -que al principio era muy competitivo en comparación con los hoteles- comenzó a estar alcanzado por tarifas extra y comisiones cada vez más caras. Se perdió así una de las grandes ventajas del esquema para el turista: el bajo costo.
La amenaza de que las regulaciones van a terminar ahuyentando al negocio parecen infundadas: innumerables ejemplos prueban que Airbnb, más allá de la resistencia inicial, se adapta a las reglas que establece cada país o ciudad.
Así lo informa a los propietarios la propia plataforma: “Algunas ciudades tienen leyes que restringen la posibilidad de alojar huéspedes de pago durante periodos cortos. En muchas ciudades, debe registrarse, obtener un permiso o una licencia antes de anunciar su propiedad o aceptar huéspedes. Algunos tipos de reservas a corto plazo pueden estar totalmente prohibidos. Las sanciones pueden incluir multas u otras medidas coercitivas”.
Daniel Guttentag, profesor adjunto del College of Charleston, explicó que los gobiernos que adoptan una postura firme pueden obligar a Airbnb a cooperar.
“Hay ejemplos de Airbnb que participan en la aplicación de la ley”, dijo Guttentag. “Pero esto es solo cuando realmente se les ha obligado a hacerlo”.
A fin de cuentas, el debate forma parte de una pelea, más amplia, por el derecho democrático de los gobiernos a regular el funcionamiento de las plataformas digitales, algo que también se vio en los casos de Uber o Meta.
“Airbnb y los alquileres temporarios presentan tanto oportunidades como desafíos. La regulación cuidadosa y considerada puede ayudar a equilibrar estos factores, protegiendo los intereses de todos los involucrados”, reconoce Adrián Genesir, que lleva 15 años administrando homestays en diferentes países.
Pero más allá de la importancia de contar con reglas claras y un adecuado reparto de derechos y obligaciones, las autoridades no deben perder de vista que el boom del alquiler temporario es apenas un factor más del complejo escenario de acceso a la vivienda en el que se encuentran muchas ciudades argentinas.
Josep Maria Raya, catedrático de Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), advirtió que las regulaciones a Airbnb no son la gran solución al drama de los alquileres tradicionales.
“Solo un aumento de la oferta de vivienda, sobre todo de la social, con más promoción de las administraciones públicas o con acuerdos para que las hagan operadores privados puede solucionar el problema”, concluyó.
