por Federico Poore
Cenital, 16-06-2023
La economía argentina lleva más de una década estancada pero la industria de la construcción en Buenos Aires no para. Paradojas: hoy casi nadie puede comprarse un departamento y sin embargo grúas, martillos neumáticos, excavadoras, dumpers, andamios, camiones y cables metálicos forman parte de nuestro paisaje cotidiano. ¿Para quién se construye? En términos técnicos, podríamos decir que asistimos al desarrollo de un mercado de la vivienda no ajustado a las necesidades de uso.
Los motivos son varios, algunos vienen siendo tratados en este espacio. Existe una tendencia mundial hacia la financiarización de las ciudades que en el caso de nuestro país viene exacerbada por la falta de alternativas de inversión.
En esto andábamos cuando el Gobierno de la Ciudad anunció la creación de un “Parque de la Innovación”, definido como un “campus educativo, científico y tecnológico” con oficinas y viviendas en el barrio de Núñez. ¿Dónde exactamente? En un predio de 12 hectáreas donde antes funcionaba el Tiro Federal, terrenos que eran nacionales y que fueron transferidos a la Ciudad.
La iniciativa se aprobó en 2016, cuando Mauricio Macri ocupaba el sillón de Rivadavia. El dato es relevante porque esta sintonía entre espacios políticos es la que permitió la transferencia (y posterior remate) de estas y otras tierras. De hecho, en los cuatro años que coincidieron Macri en Nación y Horacio Rodríguez Larreta en la Ciudad se vendieron 267 hectáreas de terrenos públicos.
La vida entre edificios
Desde entonces el tema estuvo solo esporádicamente en agenda, un poco porque las obras iban avanzando detrás de altos vallados y otro tanto porque es difícil ponerse a discutir con un render.
La condición de posibilidad del emprendimiento fue la mudanza del Tiro Federal Argentino. Si bien originalmente se pensó relocalizar el club en algún lugar de la zona sur (Franco Moccia, el entonces ministro de Desarrollo Urbano y Transporte, sugería cerca de la Villa Olímpica), el Tiro terminó reapareciendo en otro predio de Núñez, a orillas del Río de la Plata. “Sólo desde un helicóptero se te puede ocurrir mudar el Tiro al lado del Parque de los Niños y que las criaturas escuchen una balacera constante. Pueden ir a comprobarlo”, se quejó hace algunas semanas el periodista Esteban Schmidt.
El mes pasado, el proyecto volvió a ser noticia por un tuit de la secretaria de Transporte y Obras Públicas, Manuela López Menéndez. La funcionaria decidió compartir “algunas imágenes de cómo están quedando los nuevos espacios públicos que tiene el Parque de la Innovación” y las respuestas no se hicieron esperar. “No sé si es malicia, impericia o las dos, pero hay un problema con ese diseño”, respondió un usuario. “Parece el patio de una cárcel”, fue otro mensaje. “Parque de la insolación”, sumó un tercero.
“Los solados (senderos) ayudan a la circulación de personas en el parque. Que exista este tipo de infraestructura hace más amigable el espacio para adultos mayores y personas con movilidad reducida, para que puedan trasladarse sin dificultad”, explicaron a Cenital desde la oficina de López Menéndez. “Además, el solado debe estar distribuido de manera equitativa para que el drenaje sea más eficiente. Sería más dificultoso tener la zona seca de un lado y el pasto (zona húmeda) del otro”.
Las mismas fuentes explicaron que desde Transporte y Obras Públicas se revisa que la cantidad de asfalto y senderos que tienen los parques no afecten al drenaje del agua y que se complemente con el Plan Hidráulico de la Ciudad. También aclararon que el diseño de este tipo de proyectos “se define desde el equipo de la Secretaría de Desarrollo Urbano”.
Este tipo de discusiones acompañan cada uno de los remates de tierras, incluso cuando se supone que se respetan los esquemas “65–35” estipulados en el Código Urbanístico (dos tercios del total para espacios públicos, con construcciones en el tercio restante). No es un tema menor, porque del 65% de espacio público hay que restar el destinado a calles, veredas y luminarias. Además, de la superficie restante no es lo mismo un gran parque público en un sector del predio que un conjunto de edificios altos flanqueados por placitas.
“En un principio compartimos la idea de que el Tiro era un espacio para unos pocos y que había que pensar en esa zona un desarrollo y un parque”, explicó a Cenital la legisladora Claudia Neira (Frente de Todos, ahora Unión por la Patria), integrante de la Comisión de Urbanismo de la Legislatura. “Pero la ley que creó el Parque de la Innovación dejó varias cuestiones abiertas y pasó, como pasa siempre, que lo que termina definiendo la orientación general del proyecto no es la ley sino el concurso de ideas”.
Su mirada sobre el proyecto ganador es bastante clara: “Se aprovechó más en función de la posible constructividad que del disfrute de la gente y sin generar suficiente espacio verde, como estamos viendo”.
Parte de estos problemas partían del propio llamado a concurso (que, por otra parte, no era vinculante). “Todos los participantes advertimos las dificultades para generar un parque consistente en el 65% de suelo que debe quedar público, debido a la fuerte edificabilidad aprobada para el predio”, dijo el arquitecto Polo Jaimes en una columna en Clarín.
Marcelo Corti, otro arquitecto y urbanista que participó del llamado, ensayó un argumento parecido.
“La llegada de la ciudad al Río, la recuperación de un barrio universitario y la continuidad espacial y paisajística Palermo-Costanera podrían ser logros meritorios de esta operación”, dijo Corti, haciendo referencia a la prometida integración con la UBA, la Universidad Tecnológica Nacional (UTN), el Instituto Tecnológico de Buenos Aires (ITBA) y la Universidad Torcuato Di Tella. Sin embargo, agregó, “la desilusión con su concreción efectiva en los proyectos premiados no es producto de una falla colectiva de la disciplina del diseño urbano en Argentina; por el contrario, mi impresión es que se originan en el sobredimensionamiento de los requisitos inmobiliarios en el programa del concurso y, básicamente, en la norma urbanística para el área”. Escondido entre algunos renders aparecen dos edificios de 100 metros de altura sobre Avenida Del Libertador, un proyecto 100% privado sin mayor relación con el resto de la propuesta “innovadora”.
Cuando comenzó a discutirse el proyecto, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) envió una nota al entonces titular de la Comisión de Planeamiento. Allí sostenían que, si bien la idea de un “Distrito de la Innovación” podía llegar a ser provechosa, la ley debía ser más específica en la definición de usos propuestos.
“Dada la eventual intensa demanda que los desarrolladores inmobiliarios pueden ejercer sobre el destino del predio, pautar un uso diferente al de vivienda para sectores de alto poder adquisitivo u oficinas AAA requiere de una gran voluntad pública”, explicaban sus firmantes. “Antes de proceder a vender, debe definirse un master plan que especifique vialidades, espacios públicos, terrenos disponibles para construir y volúmenes construibles. No tenerlo no solo no permite dimensionar infraestructuras o medir impactos, si no que, tratándose de vender, impide definir el valor. Caso contrario, serán el mercado inmobiliario y la especulación los que definirán el desarrollo de un sector tan importante”.
Siete años después, Rosa Aboy -la actual presidenta del CPAU- lamenta que estas observaciones no hayan formado parte del debate.
“La dificultad de este y otros grandes proyectos del sector es que no se trata de un proyecto urbano sino de un proyecto de un fragmento de ciudad”, dijo Aboy. “Un proyecto urbano implica atender dimensiones que en este caso no aparecen suficientemente consideradas como la movilidad y el transporte, la dimensión social y ambiental más amplia. Se prioriza a la arquitectura y se descuida la dimensión urbana”.
También aportó su crítica a la falta de asequibilidad del proyecto, en especial cuando sus promotores insisten en que está orientado a jóvenes y estudiantes. “Sería importante que cada proyecto de envergadura contemple la construcción de vivienda de alquiler subsidiado en una proporción no menor al 10% como forma de atender a la variable social y de integración del proyecto urbano”.
Todo esto hace a posibles fallas de diseño. Pero hay otro problema de fondo, más conceptual, y es que…
Ya hay un Distrito Tecnológico
La Ciudad de Buenos Aires tiene, desde 2009, su propio Distrito Tecnológico, ubicado en el barrio de Parque Patricios en torno al parque del mismo nombre. Su creación supuso una cuantiosa inversión en obras de infraestructura, desde la extensión de la línea H de subtes hasta la mudanza de la sede del Gobierno porteño al imponente edificio de la calle Uspallata diseñado por Norman Foster.
Sobre esto charlé con Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad.
¿El Parque de la Innovación de Núñez no compite con el Distrito Tecnológico de Parque Patricios?
La respuesta puede ser sí o no. El ITBA, por ejemplo, está en los dos barrios, y eso prueba que hay público para ambas cosas. Tenemos dos maneras de hacer distritos. Una consiste en generar una demanda en un lugar donde no lo hay, lo cual requiere mayores incentivos y por eso la eximición de Ingresos Brutos a las empresas que se instalan en Parque Patricios. La otra es consolidar un espacio donde ya está pasando algo, que es el caso del Parque de la Innovación, y es por eso que en Núñez no se ofrecen incentivos monetarios a aquellos que se instalen sino el beneficio del ecosistema.
Salvo el Audiovisual, todos los distritos económicos se plantearon como objetivo fomentar el sur de la Ciudad. Priorizar un proyecto así en el norte, ¿no aumenta las desigualdades geográficas?
Una cosa es la tecnología y otra es la innovación. La innovación nosotros la asociamos al conocimiento. Esta apuesta pasa por laboratorios, por personas que piensan en aquello que hoy todavía no existe… Es distinto a lo tecnológico, donde una empresa que vende un producto o un servicio se instala a cambio de un incentivo. De hecho tampoco decimos que compite con el Distrito de las Artes, aunque la innovación está asociada al arte y la creatividad.
La situación de base recuerda a Costa Salguero: nadie defiende un statu quo con concesiones por tiempos larguísimos o cánones irrisorios. El Tiro Federal limitaba el acceso a sus socios en un espacio de dominio público muy valioso, por lo que casi cualquier cosa que se hiciera ahí iba a ser mejor que eso. La pregunta es: qué es esa otra cosa.
Bueno, en este caso es una apuesta al conocimiento y a la política de distritos. Este predio está enfrente de la Facultad de Ciencias Exactas y de la Facultad de Arquitectura, la ORT, los colegios técnicos y los “unicornios” que ya están ahí. El Parque de la Innovación viene a consolidar un ecosistema natural dado.
¿Qué porcentaje del total de construcciones del Parque van a ser universidades y centros de investigación?
No recuerdo exactamente, pero entiendo que hay un 50% de “cargo de innovación” y 50% de usos solidarios a ese cargo. Para no generar un ghetto de universidades necesitás fomentar una mixtura de usos: vivienda para estudiantes, oficinas, coworking…
Hablás de departamentos para estudiantes. ¿Quién puede alquilar un departamento de estudiantes en Núñez?
¿Y quién puede pagar un departamento de estudiantes en cualquier lugar de la Ciudad?
Seguramente más de los que pueden pagarlo en Núñez. Y, si está planteado como desarrollo privado, asumimos que el privado va a querer sacar una cierta renta sobre aquello que construye.
Es la lógica del ecosistema. Entendemos que la demanda va a ocurrir ahí.
Otras ciudades que generaron esos distritos, cuando pensaron la lógica de residencias estudiantiles crearon algún tipo de mecanismo para facilitar el acceso a la vivienda.
En cualquier ciudad del mundo tenés crédito y una economía previsible. El Parque de la Innovación no es una isla donde va a estar bien aquello que en todo el país está mal. No queremos que el Parque de la Innovación tenga un sesgo de origen asumiendo que como la macro está mal lo tenemos que hacer de cierta manera: nosotros asumimos que la economía tiene que estar bien.
Uno de los lotes se lo quedó una desarrolladora que va a armar un pool de alquiler temporario, otro es de la empresa de Nicolás Caputo (que todavía no definió qué va a hacer con el predio) y otro se lo quedó el Grupo Sancor seguros, que venía de comprar un lote en el playón ferroviario de Colegiales. ¿Son suficientemente específicas las condiciones que impone el Estado al tipo de empresas que se hicieron con estas tierras?
No sé cuál es el objetivo que persiguen, la ley realiza las subastas al mejor postor. ¿Deberíamos generar los mecanismos para una curaduría exhaustiva? Puede ser. La ley no distingue los motivos por los cuales una empresa decide hacer esto y no otra cosa.
¿Hubo algún estudio de factibilidad de por qué se diseñó así el proyecto?
Es un proyecto de nueve años, una política pública que busca generar un ecosistema. De hecho, llamarlo un proyecto sería poco: creemos que el talento argentino es nuestro gran capital y hoy no tenemos un lugar para que todo ese talento tenga forma de expresarse.
Política de distritos
La creación de distritos o polos que buscaban una mayor especialización territorial fue una de las principales políticas urbanas de la última década y media. De esta manera, además del Tecnológico, el Gobierno porteño impulsó el Distrito de Diseño (Barracas), el Distrito de las Artes (La Boca, San Telmo y Barracas) y el Distrito Audiovisual (Colegiales y alrededores). Todos salvo este último ubicados en el siempre postergado sur de la Ciudad, y con el pretendido objetivo de impulsar el desarrollo de sectores estratégicos y volverlos más competitivos.
Pero, ¿cómo medir el impacto real de los distritos económicos? En 2018, mientras preparaba una nota sobre los 10 años de la sanción de la ley que creó el Distrito Tecnológico, intenté dar por todas las maneras posibles con el número concreto de cuánto había invertido el Estado y cuánto había generado en consecuencia.
No fue fácil. Había que calcular todo lo que el Gobierno porteño había dejado de percibir al ofrecer “beneficios” como la exención o diferimiento del pago de Ingresos Brutos y el impuesto a los sellos, además de otros tributos locales como ABL o derechos de construcción. Juan Manuel Seco, director de Distritos Económicos, lo tasó en 200 millones de dólares: “Es una cifra que va cambiando todo el tiempo. Entendemos que es un número importante pero que se repaga con el desarrollo de las empresas y el derrame que genera en todo el ecosistema”.
Algunos ponen en tela de juicio esta afirmación.
“La política de distritos no se hace sobre la base de ninguna evidencia. No hay ninguna evaluación de impacto de lo que representó. Es voluntarismo puro. Lo único que se realizó fue un paper de CIPPEC que mostraba que no se había generado más empleo sino que simplemente se había producido una relocalización sin nuevas unidades productivas”, dijo a Cenital Manuel Socías, presidente de la Comisión de Protección y Uso del Espacio Público y legislador del FdT -que ahora pasará a llamarse Unión por la Patria-.
El famoso paper del think tank que conduce Gala Díaz Langou dice que no queda claro “si la política distrital genera algún cambio en las condiciones iniciales del barrio o si está incentivando la radicación de empresas que elegirían localizarse en dicha área de cualquier modo”.
A la hora de las conclusiones, CIPPEC alentó al Gobierno porteño a consolidar la evaluación de impacto de este tipo de políticas públicas para mejorar la toma de decisiones y hasta sugirió medidas a futuro -como por ejemplo encuestas de entorno económico a empresas de sectores no promovidos antes y después de la creación de estas áreas- “para evaluar en forma más clara este tipo de iniciativas”.
Esto nos lleva al otro gran concepto, la palabra mágica que apareció cuatro veces en la charla con García Resta: ecosistema.
Esta semana estuve releyendo un artículo muy citado de Erik Stam, profesor de la Universidad de Utrecht y especialista en la materia. Cuenta Stam que la idea de un ecosistema emprendedor -término tomado de la biología- supone el rol jugado por el contexto en el que se crea nuevo valor y está asociado a conceptos como el de los clústers y los sistemas de innovación. Se trata de “un set de actores y factores independientes coordinados de manera tal de que permitan un emprendedurismo productivo”.
En un intento por bajar el humo a tierra, Stam explica que sus elementos clave son las redes de emprendedores, el liderazgo, el talento, los servicios de apoyo y el acceso al financiamiento, y que el éxito del ecosistema depende de la presencia de estos componentes.
“Para ser un clúster productivo necesitás política pública, un ecosistema de innovación apalancado por el Estado y por los privados, formación de recursos, servicios compartidos entre compañías. Nada de eso existe”, dijo Socías. “La idea de que juntás dos empresas y los creativos se juntan en el Starbucks de abajo e inventan negocios no resiste ningún análisis”.
Posdata desde Corea
A metros del Estadio Mundialista de Seúl -el mismo en el que Senegal venció a Francia en su debut en mundiales- se alza el mayor centro de innovación de Corea del Sur: Digital Media City.
Digital Media City, o DMC, nació como una gran movida de renovación urbana en lo que solía ser un vertedero de desechos al oeste de la ciudad. El área fue limpiada y allí el Gobierno metropolitano comenzó a alentar la instalación de empresas audiovisuales y de tecnología.
Una operación así necesitaba asegurarse la presencia de compañías clave que funcionen como “anclas” para las demás (un poco como en el caso de los shoppings). Pero el Estado intentó evitar que las empresas simplemente agarraran los beneficios ofrecidos y luego se pusieran a especular con los terrenos, por lo que las obligó a permanecer un mínimo de 10 años en el área.
Tras cerrar con LG, MBC Broadcasting Company y CJ Entertainment (la productora de Oldboy y The Handmaiden), el Gobierno buscó atraer pymes y startups, ofreciéndoles oficinas en el área a precios subsidiados, además de políticas más tradicionales como reuniones con inversores y programas de intercambio. El objetivo fue lograr un entorno creativo y no sólo una aglomeración de empresas.
“La proximidad física ayuda, por supuesto. Pero lo que tiene que lograrse en un proyecto de estas características es la polinización cruzada de ideas”, me explicó Michael Joroff, investigador del programa de planeamiento y diseño urbano del MIT que trabajó en el diseño del distrito.
Joroff me dijo que estaba satisfecho “en un 85 por ciento” con el proyecto de DMC. “Lo que aún no ocurrió es la relación entre las grandes compañías y las más pequeñas”, agregó, sugiriendo que el distrito le había servido mucho más a Samsung, LG y algunos poderosos canales de televisión que a las pymes.
Hace unos años viajé a Seúl por trabajo y pasé una mañana en Digital Media City, entre sus plazas secas y sus oficinas de vidrio y acero. Fui al museo del Mundial 2002 a revivir malos momentos, estuve en el Korean Film Archive y me comí una hamburguesa de bulgogi en el Burger King de la zona. No sé si llegué a respirar la “atmósfera innovadora”, pero me dio la impresión de que la variedad de herramientas de política pública que acompañaron al proyecto de Seúl tenía más chances de nutrir ese ecosistema. El “Silicon Valley” porteño, nacido en medio de críticas y modificado sobre la marcha, tiene un final abierto.
